Đặt một câu hỏi trong buổi thảo luận bất động sản “Chung cư mở bán thời dịch có hút khách?” do báo Dân trí tổ chức mới đây: liệu phân khúc căn hộ chung cư có thực sự đi ngược lại thị trường hay chỉ đơn giản là một biện pháp kỹ thuật để mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Và tiềm năng của phân khúc này sẽ diễn biến như thế nào trong những tháng tới ?, Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, chia sẻ xung quanh câu hỏi này.
Theo thống kê của CBRE, 6 tháng đầu năm 2021, TP. Hồ Chí Minh tiêu thụ khoảng 5.600 căn hộ, giảm 9% so với cùng kỳ năm 2020. Nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng lên cũng đạt khoảng 8.000 căn.
So với đề xuất chào bán, số lượng căn hộ chung cư bán được khá khả quan. Tỷ lệ hấp thụ từ TP. Hồ Chí Minh là gần như 100%. Thậm chí, người mua còn mua những căn hộ chung cư đã chào bán trước đó khiến nguồn cung căn hộ bán ra tại TP. Hồ Chí Minh 6 tháng đầu năm đạt 8.000 căn, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại Hà Nội, số liệu khá tương đồng với thị trường TP. Số lượng căn hộ chung cư bán ra cũng tăng hơn 12%.
Vì vậy, theo bà Dung, trong 6 tháng đầu năm nay, nguồn cung căn hộ chung cư để bán tuy có giảm nhưng số lượng căn hộ bán ra lại tiếp tục tăng so với năm 2020. Tuy nhiên, chúng ta phải lưu ý rằng đây là những số liệu. của 6 tháng đầu năm 2021 và đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 này diễn ra vào đầu tháng 5. Nếu tính cả quý 3 năm 2021, số liệu chắc chắn sẽ bị sụt giảm nghiêm trọng. TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã bắt đầu thực thi các quy định về khoảng cách nghiêm ngặt. Hầu hết các cuộc biểu tình đồng loạt và các hoạt động mở bán đều bị trì hoãn. CBRE không có số liệu chính xác cho cả 9 tháng đầu năm, nhưng có thể thấy tại 2 thành phố lớn hầu như không có hoạt động cung cấp. Phải thừa nhận rằng số lượng nguồn cung và căn hộ để bán cũng sẽ sụt giảm rất nghiêm trọng.
“Một điểm mà chúng tôi cũng muốn chia sẻ là giá bán căn hộ – một điểm được nhiều người quan tâm. Dịch bệnh Covid-19 đã khiến nguồn cung căn hộ giảm mạnh, ảnh hưởng đến số lượng căn hộ. Nhưng Giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và Tp.HCM đều tăng, đặc biệt tại Tp.HCM, giá bán căn hộ tại Tp.HCM bình quân trong 6 tháng đầu năm là khoảng 2.260 USD / m2 và các phân khúc đều tăng giá. so với căn hộ chung cư, năm trước mức tăng giá trung bình tại TP.HCM khoảng 15-16% là khá cao, tại Hà Nội mức tăng giá cũng khoảng 3-9% ”, bà Dung nói.
Về diễn biến gần đây của các dự án căn hộ bán thời gian có tỷ lệ hấp thụ thậm chí lên tới 95-100%, ông nghĩ sao ?, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng nguồn cung đã giảm và số lượng căn hộ bán thành công chắc chắn sẽ giảm bớt. Vì vậy. Đơn giản vì nguồn cung có hạn và người mua không có nhiều sự lựa chọn với các sản phẩm này, nhưng nhu cầu trên thị trường vẫn có.
Nhận thấy cầu vẫn có nhưng nguồn cung khan hiếm, chủ đầu tư nào đủ năng lực chào bán sản phẩm giai đoạn này và sử dụng kênh bán hàng trực tuyến chắc chắn sẽ thu hút được sự quan tâm của người mua. Sản phẩm chất lượng tốt, giá cả hợp lý sẽ thu hút được sự quan tâm của người mua.
“Chúng tôi nhận thấy có những sản phẩm có sức hấp thụ rất cao, trung bình thị trường 6 tháng đầu năm mà chúng tôi ghi nhận hàng mới là 80%. Có những sản phẩm gần như đã bán hết. Đây cũng là một tín hiệu khá đặc biệt. kỳ ”, bà Dung giải thích.
Bà Dung cũng đưa ra hai kịch bản cho thị trường bất động sản, việc dự báo kịch bản phụ thuộc khá nhiều vào kịch bản mở cửa TP. Hồ Chí Minh .
Tình huống 1: Nếu TP. Hồ Chí Minh mở cửa dần vào tháng 9 và hoạt động trở lại vào tháng 10 và các hoạt động mở bán dần trở lại thì tổng số căn hộ mở bán tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ là trong những tháng tới. khoảng 13.000 chiếc và tại Hà Nội là khoảng 17.000 chiếc. Tương ứng với số lượng căn hộ mở bán, lượng tiêu thụ cũng vào khoảng 12.000 căn đối với TP. Hồ Chí Minh và 17.000 căn đối với Hà Nội. Tất nhiên, những con số này thấp hơn nhiều so với dự báo trước đó của CBRE và thấp hơn nhiều so với con số của những năm trước, bao gồm cả năm 2020. Trong thời kỳ cao điểm, có những năm mỗi thành phố có tới 35.000 căn hộ được bán ra, hoặc ít nhất là 20.000 căn. -25,000, chưa bao giờ thấp như lúc này.
Kịch bản thứ hai: Việc kiểm soát dịch bệnh phải kéo dài đến cuối năm nay. Nếu kịch bản này, số lượng căn hộ chào bán tại TP. Hồ Chí Minh năm 2021 chỉ là 8.000 căn và tại Hà Nội là 14.000 căn. Đây là những con số chỉ bằng ¼-1/5 so với giờ cao điểm trước đó.
Theo bà Dung, khoảng cách cũng như thời gian giới nghiêm cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc tổ chức bán hàng. Khách hàng Việt Nam luôn mong muốn được trực tiếp tham dự các sự kiện bán hàng, tham quan căn hộ mẫu, trao đổi với các chủ đầu tư liên quan đến bán hàng. Tất nhiên, việc kéo dài khoảng cách xã hội như giai đoạn hiện nay sẽ khiến việc mua bán diễn ra rất muộn.
Trong cả hai kịch bản này, CBRE nghiêng về kịch bản thứ hai, vì nếu dần dần mở cửa vào tháng 10/2021, các tụ điểm đông người vẫn chưa được phép thành lập. Các sự kiện ngoài trời hoặc các cuộc tụ họp được phép không quá 30 người. Với lượng dân cư tập trung ít như vậy, các chủ đầu tư có dự án quy mô lớn muốn bán phải mở bán theo từng đợt với số lượng vừa và nhỏ.
Mặc dù CBRE khá lạc quan về nhu cầu của người dân nhưng về tỷ lệ hấp thụ của một số dự án riêng lẻ, bản thân người mua cũng phải hết sức thận trọng. Nếu nhìn vào 3 tháng trước, chúng ta thấy rằng họ vẫn có thể rất lạc quan và vẫn còn rất nhiều cầu. Nhưng trong 3 tháng gần đây, rất nhiều người đã phải làm việc tại nhà, thậm chí không tiếp tục làm việc như trước. Họ sẽ phải suy nghĩ rất kỹ đó là mua để ở hay mua để đầu tư. Bản thân chủ đầu tư khi chào bán cũng phải thăm dò kỹ nhu cầu thị trường, dần dần họ mới dám giới thiệu sản phẩm trên diện rộng.
“Với suy nghĩ này, tôi nghiêng về kịch bản thứ hai, thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ sụt giảm mạnh về số lượng căn hộ chào bán và số lượng căn hộ bán được”, bà Dung nói.
* Tham khảo thêm: Đặt cọc mua chung cư, cẩn thận không bao giờ thừa!