Có rất nhiều chiêu lừa đảo bán đất mà nếu không tinh ý, bạn rất dễ trở thành nạn nhân và mất tiền oan.
Theo thông tin Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings, một đơn vị chuyên tư vấn, đào tạo pháp lý bất động sản theo phương pháp thực hành tại TP HCM vừa công bố thì có 8 thủ đoạn lừa đảo phổ biến khi mua bán nhà đất.
8 chiêu lừa tinh vi này đã diễn ra trong giai đoạn 2019-2023, khiến nạn nhân thiệt hại trăm triệu cho đến cả tỷ đồng.
Dùng giấy tờ giả để lừa đảo mua bán nhà đất
Những kẻ lừa đảo nhà đất sẽ đóng giả là người mua nhà, đề nghị chủ cho xem giấy tờ nhà đất rồi làm giả chúng y như thật. Chúng sau đó tiếp tục quay lại và yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ một lần nữa, sau đó nhanh tay đánh tráo giấy tờ thật của chủ nhà.
Chúng khi cầm trong tay giấy tờ thật sẽ bán hoặc sang tay căn nhà này cho người khác với giá rẻ hơn rồi cao chạy xa bay trước khi bị phát hiện. Trong 2-3 năm gần đây, cơ quan chức năng đã phanh phui nhiều trường hợp như thế này.
Dàn cảnh nhiều người mua để đẩy giá đất
Cò đất thường sử dụng chiêu trò này để tạo giá đất ảo, tăng vọt. Khi một khách hàng có vẻ tiềm năng tỏ ra ưng ý mảnh đất/căn nhà, nhóm cò đất này sẽ tìm cách phối hợp tạo hiện trường giả. Chúng thuê vài người giả đi xem đất cùng thời điểm với khách hàng tiềm năng và luôn trong tâm thế sẵn sàng trả giá cao hơn để mua.
Thủ đoạn này khiến cho khách mua thật cảm thấy có niềm tin vào mảnh đất/căn nhà mình đang ưng và sập bẫy. Rất có thể người mua sẽ phải trả thêm hàng trăm triệu hay tiền tỷ để trở thành chủ nhân của mảnh đất/căn nhà này, dù có thể so với giá trị thật đang cao hơn rất nhiều.
Bán nhà đất đã bị kê khai tài sản
Mua phải nhà đất của người trong diện chuẩn bị thi hành án là một tình huống khá trớ trêu nhưng có thật. Theo đó, trong khoảng thời gian tòa tuyên án cho đến khi thi hành, họ sẽ tìm cách bán nhà, sang tên cho người khác để lấy tiền mặt. Số tiền này sẽ bị tẩu tán chứ không dùng để thi hành án theo yêu cầu của tòa.
Người mua trong trường hợp này có nguy cơ mất trắng. Bởi theo quy định tại Điều 24 Nghị định 62 năm 2015 hướng dẫn Luật thi hành án dân sự, kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực, nếu người phải thi hành án chuyển nhượng tài sản cho người khác mà không dùng khoản tiền thu được để thi hành án thì lô đất đó vẫn bị kê biên.
Khi đó, người mua nếu muốn giành lại tài sản sẽ bước vào tranh chấp với nhiều vấn đề rắc rối. Như vậy, người mua lại phải tốn kém thêm tiền bạc, thời gian để thuê luật sư.
Hứa hẹn chuyển đổi đất mua lên đất thổ cư
Nhiều người ngậm quả đắng khi mua đất xây nhà lại bị dẫn dụ mua phải đất trồng cây, đất lúa kèm lời hứa sẽ chuyển đổi lên đất thổ cư. Trường hợp này thường xảy ra ở các dự án đất nền phân lô không phép.
Theo Mogin Holdings khuyến nghị, không dễ chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư, do đó cần hết sức lưu ý khi được hứa hẹn bán đất lúa rồi chuyển đổi lên đất thổ cư. Tốt nhất hãy tìm đến chính quyền địa phương để rà soát hoặc kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất kỹ càng trước khi quyết định mua gì.
Sử dụng vi bằng lừa bán nhà đất
Trong hơn nửa thập niên qua xảy ra nhiều trường hợp lừa đảo mua bán nhà đất qua hợp đồng vi bằng. Tình trạng này thường xảy ra ở những quận, huyện vùng ven TP HCM hoặc vùng ven của các đô thị lớn.
Theo đó, kẻ xấu thường lừa bán các loại tài sản nhà không phép, sai phép, nhà 3 chung (một lô xây nhà 2-3 vách, tách thành 2-3 căn, bán cho nhiều người, chung sổ đỏ) qua vi bằng. Một người muốn bán sẽ phải được các thành viên còn lại đồng ý.
Chúng gom đất xây nhà không phép hoặc sai phép, sau đó chia ra bán từng căn theo hình thức lập vi bằng. Những kẻ này sẽ sử dụng các từ như “vi bằng công chứng thừa phát lại” hay “công chứng thừa phát lại” nhằm dụ dỗ người mua nhà thiếu hiểu biết.
Việc lập vi bằng bản chất chỉ là xác thực giao dịch xảy ra, có việc trả tiền của người mua và nhận tiền của người bán, chưa thể xác thực tính đúng đắn theo pháp luật của giao dịch đó. Trường hợp đất dính tranh chấp, cầm cố ngân hàng hay xây dựng trái phép, việc lập vi bằng không có giá trị.
Nên nhớ, theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.
Mua nhà dự án chưa có bảo lãnh ngân hàng
Theo quy định tại khoản 1, điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng.
Chưa hết, tại Khoản 2 điều 56 luật này còn quy định thêm rằng, khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng. Hiểu nôm na, chứng thư bảo lãnh ngân hàng có thể xem là lá bùa hộ mệnh để người mua nhà trên giấy phòng thân nếu tiến độ dự án xảy ra những sự cố ngoài ý muốn. Nhiều người vì không am hiểu quy định nên đã bỏ qua lá bùa hộ mệnh này.
Tuy nhiên, vì cả tin hoặc chưa am hiểu quy định pháp luật, nhiều khách hàng mua căn hộ chung cư hoặc nhà liền thổ dự án đang xây lại bỏ qua lá bùa hộ mệnh này.
Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai mà có đầy đủ chứng thư bảo lãnh, người mua sẽ được ngân hàng bảo lãnh trả số tiền khách hàng đã đóng và các khoản tiền khác theo hợp đồng nếu chẳng may chủ đầu tư mất năng lực tài chính, chậm bàn giao nhà.
Chưa kể, việc phát hành chứng thư bảo lãnh cho dự án hay các sản phẩm thuộc dự án đồng nghĩa với việc ngân hàng đã qua bước thẩm định pháp lý, do đó, khách hàng giảm được phần nào rủi ro.
Bán một bất động sản cùng lúc cho nhiều người
Việc mua bán nhà đất bằng giấy tay rất hay gặp phải hình thức lừa đảo này. Nó cũng rất phổ biến ở khu vực nông thôn hoặc vùng ven của đô thị lớn.
Những kẻ lừa đảo rao bán căn nhà với giá cực thấp vì không có sổ đỏ, sổ hồng để dụ dỗ người mua sập bẫy. Khi đã làm giấy tờ chuyển nhượng, kẻ lừa đảo đã lấy được tiền cọc hoặc một phần tiền từ khách hàng. Lúc này, họ cũng chỉ làm cam kết giấy tay với những lời hứa hẹn. Chồng tiền xong thì chúng biến mất không sủi tăm.
Bán suất mua nhà ở xã hội
Người mua nhà ở xã hội sẽ không được phép chuyển nhượng căn nhà trong thời gian 5 năm, tính từ thời điểm tất toán số tiền mua cho chủ đầu tư. Đây là quy định. Tuy nhiên, để lách luật, nhiều môi giới đã liên kết với chủ sở hữu nhà ở xã hội làm giấy tờ tay. Theo đó, họ nhận 95% số tiền chuyển nhượng từ khách hàng F2, F3 nhưng hứa 5 năm sau mới tiến hành công chứng sang tên và nhận 5% còn lại.
Hành vi chuyển nhượng nhà ở xã hội này là trái pháp luật. Đặc biệt, việc đóng 95% giá trị căn nhà và đợi 5 năm sau để sang tên sẽ là một rủi ro cực lớn đối với người mua sau cùng.
Do vậy, người mua nhà ở xã hội đừng tin vào lời hứa hẹn “chạy” suất mua nhà giá thấp bởi có nhiều rủi ro như bị thanh tra, điều tra hay mất tiền chênh, tiền cọc, tiền nộp mà không nhận được nhà.