Rà soát các chính sách pháp luật vào năm 2021 có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Hiện tại, các công ty và nhà đầu tư vẫn kỳ vọng những diễn biến về thủ tục pháp lý trên thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh mẽ vào năm 2022.
Luật xây dựng sửa đổi 2020
Luật xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 đã bổ sung các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở xây dựng. dự án đầu tư đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có liên quan phê duyệt;
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng thuộc khu vực chưa có quy hoạch thị trấn, quy hoạch xây dựng các khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo tại khu vực chưa có quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng các khu chức năng.
Kinh doanh bất động sản không bắt buộc về vốn pháp định 20 tỉ đồng
Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.
Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 sửa đổi thành “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, theo quy định mới nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên) mà không cần đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định.
Kiểm soát chặt phân lô bán nền tràn lan
Từ ngày 1/1/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực, trong đó có các quy định về điều kiện phân lô bán nền dự án nhà ở được siết chặt.
Theo đó, ba khu vực không được phép làm dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền gồm địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Quy định mới này được đánh giá phù hợp với nhu cầu thực tiễn và sức mua của thị trường vì đã cho phép thực hiện dự án nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền tại các huyện thuộc các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương và tại các đô thị loại II, III, IV, V,…
Nghị định này cũng quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa. UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết từng địa phương để quy định cụ thể về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất, diện tích tối thiểu được tách theo từng loại đất. Quy định mới này chặt chẽ hơn giúp quản lý và kiểm soát tình trạng phân lô bán nền tràn lan.
Lãi suất cho vay nhà ở xã hội là 4,8%/năm
Ngày 22/4/2021, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Quyết định số 697/QĐ-NHNN về mức lãi suất vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở là 4,8%/năm.
Ngoài ra, vào tháng 5/2021, Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM (HOF) có Công văn số 667/QPTNO-TĐ triển khai cho vay mua nhà ở với lãi suất 4,7%/năm đối với cán bộ công nhân viên chức, quân đội, công an, dân quân tự vệ… thuộc các đơn vị trên địa bàn hưởng lương từ ngân sách thành phố.
Người vay tiền tại HOF phải có hộ khẩu thường trú tại thành phố, có thời gian làm việc từ 3 năm liên tục trở lên, có khả năng tài chính trả trước tiền mua nhà tối thiểu 30% giá trị căn nhà, căn hộ và chứng minh nguồn thu nhập ổn định để trả vốn, lãi vay. Hiện mức cho vay tối đa là 900 triệu đồng/hồ sơ nhưng không quá 70% giá trị căn nhà/căn hộ. Thời hạn cho vay tối đa 20 năm.
Nghị định 69/2021/NĐ-CP
Ngày 15/7/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP liên quan đến việc “Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”. Nghị định cần giúp đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/9/2021 và thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 /10/2015 của Chính phủ liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Nghị định 69/2021/NĐ-CP liên quan đến cải tạo, xây dựng lại các công trình nhà ở cũ có hiệu lực từ ngày 1/9/2021 đang dần đi vào cuộc sống nên là “liều thuốc đặc trị” để thúc đẩy quá trình phát triển “thay áo mới” cho những chung cư cũ bị tắc hàng chục năm.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994. Trong số này, có tới 25% là hư hỏng, nguy hiểm cấp D nhưng việc cải tạo phù hợp vẫn còn.
Khẳng định Nghị định 69/2021/NĐ-CP giải quyết một số vấn đề lâu nay được coi là cố hữu, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng nghị định này là “liều thuốc” giúp đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ. Theo ông Châu, điểm mới của Nghị định 69/2021/NĐ-CP là đã đưa ra nhiều giải pháp như: Nguyên tắc khi quy hoạch diện tích nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại thì cơ quan có thẩm quyền xác định. một số mục tiêu, quy mô dân số phải đảm bảo tính khả thi, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện.
Đọc thêm: Chính sách mới có hiệu lực từ tháng 1 năm 2022
Một số quy định khác
Nghị định số 54/2021/NĐ-CP quy định về đánh giá sơ bộ tác động môi trường ban hành ngày 21/5/2021. Nghị định này quy định chi tiết về đánh giá sơ bộ tác động môi trường; áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia hoặc có liên quan đến hoạt động đầu tư, đầu tư công, đầu tư theo phương thức đối tác công tư, đầu tư xây dựng và hoạt động cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, trừ trường hợp cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo yêu cầu của nhà đầu tư.
Thông tư số 03/2021/TT-BXD
Ngày 19/5/2021, Bộ Xây dựng đã công bố Thông tư số 03/2021/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia đối với nhà chung cư. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05/7/2021 và thay thế Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019. Theo đó, căn hộ phải có diện tích tối thiểu 25 m2, có ít nhất một phòng khách và một khu vệ sinh. Nhà ở thương mại đảm bảo tỷ lệ 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ tại dự án.
Quy chuẩn này quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng trong quá trình xây dựng hoặc tái thiết một công trình nhà ở cao 150 m hoặc có tối đa 3 tầng hầm, bao gồm cả các công trình nhà ở để làm nhà ở và nhà ở tập thể.
Vì vậy, nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn, ổn định và tuổi thọ của vòng bi; Không xây dựng nhà ở trong khu vực có tai biến địa chất nguy hiểm, khu vực có lũ quét, lũ ống thường xuyên mà không có biện pháp kỹ thuật để bảo đảm an toàn công trình. Đồng thời, nhà chung cư, căn hộ hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn PCCC theo QCVN 06: 2021 / BXD và các quy định liên quan.
Ngoài ra, quy mô dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần được tính toán thống nhất ở tất cả các giai đoạn lập hồ sơ thiết kế theo quy định, cần xác định phù hợp với mục tiêu dân số đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. dự án;…
Thông tư số 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng có hiệu lực từ 15/8/2021.
Thông tư này quy định chi tiết về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng cấp công trình xây dựng trong quản lý các hoạt động đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Luật Xây dựng năm 2014 đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020 và khoản 2 Điều 3 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
Thông tư này áp dụng với người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình, nhà thầu trong nước, nhà thầu nước ngoài, các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng tại Việt Nam.
Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có nhiều điểm mới liên quan đến sổ đỏ. Người dân khi đi làm sổ đỏ không cần nộp bản sao các giấy tờ tùy thân như chứng minh thư, căn cước, sổ hộ khẩu mà sử dụng dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
Quy định mới này phù hợp với chủ trương đơn giản hóa thủ tục hành chính, giúp người dân không cần mang theo nhiều loại giấy tờ khi đi làm các thủ tục đất đai. Thông tư này cũng quy định thêm các trường hợp biến động được cấp sổ đỏ, trường hợp phải ghi xác nhận thay đổi vào cấp sổ đỏ đã cấp, quy định mới về hỗ trợ khithu hồi đất,… Những thay đổi này sẽ giúp giải quyết phần nào những vướng mắc, bất cập trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua.
Thông tư 09/2021/TT-BXD
Ngày 16/8/2021, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015 / NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về “Phát triển và quản lý nhà ở xã hội”. Thông tư có hiệu lực kể từ ngày 01/10/2021.
Quyết định 2161/QĐ-TTg
Ngày 22/12/2021, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2161/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn 2045. Gồm 10 Nhóm mục tiêu; Nhiệm vụ và giải pháp phát triển và nghiên cứu nhà ở Nghiên cứu, sửa đổi pháp luật về bất động sản. Quyết định có hiệu lực có hiệu lực kể từ ngày cấp.
Chiến lược đặt ra mục tiêu cụ thể đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người cả nước đạt khoảng 27 m2 sàn/người, bao gồm: Diện tích nhà ở bình quân đầu người khu vực thành thị đạt 28 m2 sàn/người và khu vực nông thôn 26 m2 đất/người.
Đến năm 2030, phấn đấu nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố trên toàn quốc lên 85-90%, trong đó khu vực thành thị đạt 100% và khu vực nông thôn đạt 75-80%, không còn nhà ở riêng lẻ trên phạm vi cả nước, nhất là khu vực thành thị; 90% số nhà trong cả nước có hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước thải đồng bộ và được kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.
Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của các đối tượng chính sách khó khăn về nhà ở như người thu nhập thấp thành thị, công nhân khu công nghiệp, công chức, viên chức, sĩ quan, lãnh đạo. Lực lượng vũ trang nhân dân bằng việc điều chỉnh, bổ sung các chính sách nhằm tăng nguồn cung và hỗ trợ khả năng thanh toán.
Đối với hộ nghèo ở nông thôn, vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, hộ nghèo ở vùng khó khăn về nhà ở được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo các hướng: Hỗ trợ từ ngân sách trung ương; tăng mức cho vay ưu đãi cũng như đề nghị các địa phương hỗ trợ thêm từ nguồn xã hội hóa và lồng ghép hỗ trợ từ các nguồn vốn hợp pháp khác; nâng chất lượng và diện tích tối thiểu của nhà ở được hỗ trợ xây dựng phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của đất nước.
Đối với các hộ dân sở hữu nhà ở tại vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu (bão, lũ, sạt lở đất…), nguồn viện trợ hướng tới nguồn vốn vay ưu đãi để xây mới, cải tạo. khả năng phục hồi của ngôi nhà; đối với một số khu vực nguy hiểm, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng khu tái định cư trong khu an toàn từ ngân sách Nhà nước.