Đọc liên quan: General Electric chia tách hay sự sụp đổ của một đế chế
Suy đoán nguyên nhân
Tìm ra đúng nghi phạm quan trọng vì những lý do lớn hơn số phận của chính Zillow. Doanh nghiệp mua hàng là một trong nhiều ví dụ về các công ty sử dụng nền tảng để thu thập dữ liệu lớn, phân tích dữ liệu đó bằng các kỹ thuật tiên tiến và trao quyền cho các thuật toán của họ để cho phép thị trường hoạt động trơn tru hơn. Xu hướng này đã làm giảm chi phí giao dịch trên nhiều thị trường tài sản, từ cổ phiếu, trái phiếu đến thiết bị máy ảnh và quần áo. Số phận của việc kinh doanh i-buy của Zillow có thể chỉ ra rằng việc sử dụng công nghệ để mua và bán thứ gì đó mang phong cách riêng như một ngôi nhà là một bước ngoặt quá xa.
1. Thị trường nhà đất đóng băng do đại dịch
Trước tiên, hãy xem xét nghi phạm nghiêm trọng nhất: thị trường nhà đất. Nó đã ở trong một trạng thái bất thường của dòng chảy. Lúc đầu, đại dịch covid-19 gây ra sự đóng băng trong tất cả các giao dịch tài sản. Sau đó, giá cả trở nên khủng khiếp, tăng ở mức kỷ lục hàng năm vào tháng Tư. Không nghi ngờ gì nữa, giá cả biến động không có lợi cho các thuật toán được đào tạo dựa trên dữ liệu lịch sử. Tuy nhiên, về lý thuyết, giá cả tăng sẽ giúp ích cho những người mua thứ i bằng cách khiến việc bán một căn nhà với giá thấp hơn số tiền đã trả sẽ khó hơn. Ngược lại, giá giảm, có thể là một thủ phạm nhiều khả năng hơn nhưng dữ liệu vẫn còn hỗn hợp. Chỉ số giá nhà do Hiệp hội Môi giới Môi giới Quốc gia biên soạn (NAR) cho thấy rằng các giá trị đạt đỉnh vào tháng 6 năm 2021, cao hơn 19% so với mức trước đại dịch và từ đó đã giảm 2,8 điểm phần trăm. Khác bởi NS&P CoreLogic Case-Shiller cho thấy giá vẫn đang tăng phi mã. Cả hai đều được xuất bản với độ trễ ( NAR kéo dài đến cuối tháng 9, Case-Shiller đến cuối tháng 8), có nghĩa là bằng chứng là không thể kết luận.
2. Mô hình toán học và khả năng dự báo
Nghi ngờ tiếp theo là các mô hình toán học. Một số ít các công ty cung cấp dịch vụ i-buy, đầu tiên và lớn nhất trong số đó là Opendoor, được thành lập vào năm 2014. Họ tính phí cho các dịch vụ mà họ cung cấp: mua và bán nhà ngay lập tức, không phiền phức. Việc vào và ra nhanh chóng khiến họ giống như những nhà tiếp thị hơn là những nhà đầu tư bất động sản, những người mua để nắm giữ. Để thành công, các công ty mua nhà cần hai thông tin quan trọng: giá trị hiện tại của một ngôi nhà và dự đoán giá tại thời điểm bán, thường là từ hai đến ba tháng trong tương lai. Để tìm ra những điều này, họ cần rất nhiều dữ liệu, từ vị trí chính xác của một ngôi nhà, đến số lượng phòng của ngôi nhà đó, đến việc nó có hồ bơi hay không. Họ so sánh những ngôi nhà này với những ngôi nhà tương đương gần nhất đã được bán gần đây và xem xét các xu hướng gần đây để đưa ra dự báo. Điều đó cho phép họ đưa ra đề nghị “ngay lập tức” cho chủ nhà. Trong quá khứ, các thuật toán dường như đã hoạt động khá tốt. Mike DelPrete, Đại học Colorado, nhận thấy rằng họ chào bán chủ nhà thấp hơn giá trị thị trường khoảng 1,4% – không phải là một kết quả tồi cho một cuộc mua bán nhanh chóng, không rắc rối.
Ông chủ của Zillow, Rich Barton, cho biết vấn đề lớn là ở các dự báo của công ty. Anh ấy tuyên bố rằng họ không thể dự đoán giá từ 3 đến 6 tháng tới trong tương lai. Đặc biệt, Zillow dường như đã dự báo các điều kiện tốt hơn nhiều so với hiện thực. Tại Phoenix, nơi giá nhà tăng nhanh đặc biệt nhưng dường như đang chậm lại, Zillow đang niêm yết giá nhà trung bình thấp hơn 6,2% so với số tiền mà họ phải trả.
Vấn đề này càng trở nên trầm trọng hơn do tính kinh tế hay thay đổi của lựa chọn bất lợi. Ngay cả khi các thuật toán của các công ty i-buy rất tuyệt vời trong việc định giá nhà ở mức giá trị hợp lý trung bình, họ chỉ cần giảm nhẹ rủi ro một chút để rủi ro chuyển sang nhược điểm. Chủ nhà có thể sẽ không bán nhà của họ với giá thấp hơn nhiều so với giá trị mà họ nghĩ, nhưng họ sẽ vui vẻ định cư với mức giá cao hơn mong đợi. Ông Barton tiết lộ trong một lá thư cổ đông vào ngày 03/11 rằng “tỷ lệ chuyển đổi cao hơn dự đoán” là một phần của vấn đề. Một cựu nhân viên của Zillow đã tuyên bố rằng công ty muốn có khoảng 50% chủ nhà tìm kiếm lời đề nghị để nhận nó, nhưng có tới 74% đề nghị được đưa ra trong những tháng gần đây đã được chấp nhận. Zillow đã mua gần 10.000 ngôi nhà trong quý thứ ba, nhiều hơn gấp đôi so với ba tháng trước đó, con số này đã gấp đôi số tiền trong quý đầu tiên. Điều đáng ngờ là thuật toán của Zillow đã đưa ra những lời đề nghị quá hào phóng và các chủ nhà đã vội vàng tận dụng.
Tuy nhiên, đây có thể là một vấn đề của Zillow, không phải do i-buying. Một số đối thủ cạnh tranh của Zillow dường như đã nhận ra trước Zillow rằng thị trường đang mất dần sức hút. OpenDoor và Offerpad, một i-buy được thành lập vào năm 2015, cả hai đều bắt đầu đưa ra những lời đề nghị thận trọng hơn so với mức định giá của các mô hình của họ vào khoảng tháng 7 khi sự tăng giá bắt đầu hạ nhiệt. Khi họ báo cáo thu nhập của mình vào ngày 10 tháng 11, cả Opendoor và Offerpad đều không thể hiện bất kỳ điều gì giống như những vấn đề mà Zillow phải chịu.
3. Nội bộ công ty
Có lẽ trên thực tế, đòn chí mạng là do bản thân tự gây ra. Zillow đã mở rộng hoạt động kinh doanh mua hàng của mình một cách tích cực. Opendoor mở rộng dần dần. Nó cung cấp dịch vụ mua hàng chỉ ở sáu thị trường sau ba năm, dành thời gian để tinh chỉnh các thuật toán của mình. Hiện nó đã hoạt động tại 44 thị trường. Zillow đã bổ sung gần như nhiều thị trường trong một nửa thời gian. Một cựu nhân viên Zillow nói với Thương nhân trong cuộc rằng ban lãnh đạo đã rất bất ngờ khi bắt kịp Opendoor, người dẫn đầu. Để cạnh tranh, nhân viên này cáo buộc, công ty đã thúc đẩy đưa ra các giao dịch hào phóng cho các khách hàng tiềm năng. Nó được gọi là “Project Ketchup”. Bây giờ nó có máu giả của riêng mình trên tay. ■