Chia sẻ bên lề một sự kiện bất động sản mới đây, giám đốc một công ty tại TP.HCM được quyền sử dụng 50 ha đất trồng cao su trong khu quy hoạch đô thị sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai) cho biết nếu bạn có đất ở trên đất của mình, dù chỉ một căn nhà nhỏ diện tích vài chục mét vuông cũng được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 99.
Các quy định khác nhau về chủ đầu tư dự án nhà ở
Tuy nhiên, theo vị này, tại khu đất trên không có mét vuông đất ở xen kẽ nên chủ đầu tư không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đồng thời không được ủy quyền thực hiện dự án. phù hợp với quy định về kế hoạch sử dụng đất.
“Chúng tôi đã bỏ rất nhiều tiền để sở hữu hợp pháp quỹ đất trên, đất cũng đang được quy hoạch, giải phóng mặt bằng để chuyển mục đích thành đất ở, tài chính, đối tác sẵn sàng nhưng hiện chưa có đất ở nên mọi người đành ngậm ngùi chờ đợi. , ”giám đốc kinh doanh cho biết.
Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho rằng quy định “Chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở”sẽ gây khó khăn cho các công ty chỉ có đất thuần khác mà không có đất ở.
Cụ thể, tại Điều 2 Điều 18 Nghị định 99/2015 / NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Điều 5 Nghị định 30/2021 / NĐ-CP) hiện hành quy định: “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan, trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và xác định nhà đầu tư này là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại gồm 3 trường hợp sau: Thứ nhất, chủ đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Thứ hai, nhà đầu tư có quyền sử dụng hợp pháp đất ở và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Thứ ba, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
Như vậy, chỉ những trường hợp chủ đầu tư “có quyền sử dụng đất ở”, sở hữu “đất ở và các loại đất khác” mới được công nhận là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Đối với các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng không “dính” đến đất ở như trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở thì không có thủ tục lựa chọn chủ đầu tư trong các trường hợp này.
Theo luật sư Trần Thu, quy định trên của Đoàn Luật sư TP.HCM cho thấy sự khác biệt so với các luật khác, trong đó có Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Cụ thể, các luật cho phép tổ chức kinh tế. nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại.
Chia sẻ quan điểm trên, luật sư Lê Thành Vinh, Giám đốc Công ty luật T&P cũng cho rằng, tuy dẫn chiếu các luật khác nhưng nhìn chung Luật Đầu tư 2020 nêu rõ “Chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.“sẽ gây khó khăn cho các công ty chỉ có đất thuần khác (hoàn toàn không có đất ở).
Luật xây dựng mới về nhà ở
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, chỉ tính riêng tại TP.HCM trong 3 năm, kể từ ngày 10/12/2015, ngày Nghị định 99 có hiệu lực, đến tháng 8/2018, có 126 dự án nhà ở. . được công nhận là chủ đầu tư do không có quyền sử dụng đất ở 100%.
Theo HoREA, con số thực tế có thể lớn hơn nhiều vì từ tháng 9/2018 đến hết năm 2020, nhà đầu tư không có 100% quyền sử dụng đất ở không còn nộp hồ sơ.
Các doanh nghiệp đang háo hức chờ đợi các biện pháp quyết liệt để gỡ bỏ các rào cản của chính phủ. Ảnh: Máu
Liên quan đến những vấn đề nêu trên, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng để trình chính phủ xem xét, kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Bộ Xây dựng. ‘ Quốc hội sớm sửa đổi khoản 1, khoản 4 điều 23. Luật Nhà ở năm 2014 để bảo đảm thống nhất, đồng bộ với các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Các dự án nhà ở chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng nhà ở.
Theo các chuyên gia, nếu đề xuất trên của HOREA được xem xét giải quyết thì cũng chỉ giải quyết được một trong những quy định “chênh vênh” hiện nay. Để giải quyết theo chiều sâu, mong Thủ tướng sớm chỉ đạo làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị, quy trách nhiệm cá nhân, nhất là trách nhiệm người đứng đầu trong việc soạn thảo luật, quy định.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết, hiện nay các công ty đang rất nóng lòng chờ Chính phủ dẹp bỏ khi mới đây Thủ tướng Chính phủ đã có công điện yêu cầu 10 bộ ngành ưu tiên nguồn lực rà soát, điều chỉnh ngay 29 luật ảnh hưởng đến đầu tư và thương vụ.
“Nghị quyết 66 của Chính phủ đã xác định xây dựng thể chế và pháp luật là một trong ba tiến bộ chiến lược và là nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới. Do đó, các công ty kỳ vọng sẽ có những nút thắt cổ chai trong dài hạn. cởi mở, tạo điều kiện cho các công ty kinh doanh, khôi phục sản xuất sau đại dịch Covid-19 ”, ông Châu nói.
Cuối cùng, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ, Quốc hội xem xét, xây dựng lại luật mới về nhà ở vào năm 2021, trên cơ sở sửa đổi, bổ sung một số điều của luật nhà ở năm 2014 để giải quyết dứt điểm các vấn đề. và xung đột pháp luật ”nêu trên.