Các nhà đầu tư bất động sản thương mại từ lâu đã đầu tư vào văn phòng, tòa nhà bán lẻ và công nghiệp. Các tài sản ít thông thường hơn như tháp điện thoại di động được các chuyên gia bảo quản. Bây giờ các khẩu súng lớn của bất động sản cũng đang cạnh tranh nhau. Vì vậy, không gian phòng thí nghiệm đã trở thành tài sản nóng nhất của bất động sản thương mại, cùng với các cơ sở khác hỗ trợ nền kinh tế kỹ thuật số. Các trung tâm dữ liệu và cơ sở hạ tầng kết nối điện thoại thông minh đang bùng nổ.
Động lực của các nhà đầu tư là rõ ràng. Đại dịch đã làm tăng giá bất động sản thương mại trên toàn cầu. Các nhà bán lẻ Mỹ đã đóng cửa gần 15.000 cửa hàng vào năm 2020. Đến giữa tháng 10, với những người gắn bó với công việc từ xa, các văn phòng chỉ lấp đầy 1/3. Hồ sơ rủi ro của một số tài sản tài sản thông thường đã xấu đi đáng kể.
Ngược lại, nhu cầu đối với các tài sản như phòng thí nghiệm và trung tâm dữ liệu chưa bao giờ mạnh hơn – một xu hướng có thể nhìn thấy trước khi virus coronavirus bắt đầu lan rộng. Khi thu tiền thuê cửa hàng và nhà hàng giảm mạnh vào năm ngoái, lưu lượng dữ liệu từ các cuộc họp ảo và mua sắm trực tuyến bùng nổ. Các công ty sử dụng các trung tâm dữ liệu cơ bản và tháp di động đang yêu cầu nhiều hơn nữa. Những người chiến thắng nền kinh tế kỹ thuật số này trông an toàn như những ngôi nhà.
Sự thay đổi được phản ánh trong sự thay đổi cấu thành của mười quỹ đầu tư bất động sản lớn nhất của Mỹ (REITs). Một thập kỷ trước, chiếc xe có giá trị nhất như vậy là Simon Property Group, chủ sở hữu trung tâm thương mại lớn nhất đất nước. Ngày nay, đó là American Tower, chủ sở hữu đang mở rộng nhanh chóng của hàng chục nghìn cột điện thoại trên khắp thế giới. 5 trong số 10 người hàng đầu REITs hiện đang quản lý trung tâm dữ liệu hoặc tháp di động.
Tiếng ồn lớn nhất hiện đang bao quanh không gian phòng thí nghiệm và khoa học đời sống. Các nhà đầu tư đang đổ vốn vào lĩnh vực chăm sóc sức khỏe. Theo JLL, một công ty tư vấn bất động sản. Một phần vốn hào phóng đang đổ vào tài sản. JLL ước tính rằng có tới 87 tỷ đô la hiện đang được hướng đến bất động sản khoa học đời sống trên toàn thế giới. Con số đó tương đương với một phần ba tổng chi tiêu toàn cầu cho bất động sản thương mại trong quý II năm nay.
Các giao dịch mốc đang tăng lên thường xuyên. Vào tháng 10, GIC – Quỹ tài sản có chủ quyền của Singapore, đã mua 40% cổ phần của Công viên Khoa học Oxford từ Cao đẳng Magdalen, một phần của Đại học Oxford; Thỏa thuận đã định giá công viên gấp mười lần giá trị của nó chỉ năm năm trước. Blackstone, một công ty cổ phần tư nhân, gần đây đã tăng gấp đôi quyền sở hữu không gian sàn khoa học đời sống ở Anh, đầu tư hơn 1 tỷ đô la vào hai địa điểm mới. Chia sẻ của khoa học đời sống REITS đang bùng nổ.
Hiện tại, không gian phòng thí nghiệm đang phát triển khó khăn. Tại Boston, nơi tổ chức phần lớn các phòng thí nghiệm ở Mỹ, chưa đến 5% số phòng thí nghiệm có sẵn trong quý III. Khuôn viên khoa học đời sống Harwell gần Oxford sẽ rộng thêm 1,5m vuông trong vòng bảy năm tới để đáp ứng nhu cầu — tương đương với 3/4 diện tích văn phòng của khu tài chính London sẽ được bổ sung trong năm nay. Chris Walters, giám đốc tại JLL, ước tính nhu cầu chưa được đáp ứng cho không gian phòng thí nghiệm trong và xung quanh Cambridge là 1m vuông – tương đương với gần một phần tư diện tích bán lẻ trên Phố Oxford của London.
Ở những nơi thị trường eo hẹp, những người tham gia sẽ tìm cách mở rộng nguồn cung. Trong trường hợp tài sản khoa học công nghệ khó hơn âm thanh. Xây dựng tháp điện thoại mới có nghĩa là tuân theo luật quy hoạch nghiêm ngặt và NIMBYS. Các trung tâm dữ liệu mới cần có đất để tiếp cận với điện giá rẻ và internet tốc độ cao. Các công ty khoa học đời sống muốn tập hợp xung quanh các trường đại học hàng đầu và các trung tâm y tế hàn lâm, nơi cung cấp các nhà hóa học, vi sinh vật học và các chuyên gia khác đến các phòng thí nghiệm của họ. Một cách khắc phục là tìm các vị trí phụ. Các thành phố như Los Angeles, khá gần Khu vực Vịnh San Francisco và Pittsburgh, quê hương của Carnegie Mellon, một trường đại học nổi tiếng về trí tuệ nhân tạo, đang thu hút các công ty khởi nghiệp tràn ngập vốn. Ở Anh, các trung tâm khoa học đời sống đang mọc lên ở phía bắc, nơi những gã khổng lồ dược phẩm như AstraZeneca và GSK có địa điểm sản xuất.
Một biện pháp khắc phục khác là chuyển đổi các văn phòng hiện có và không gian công nghiệp. Boston Properties, một trong những văn phòng lớn nhất của REITs Mỹ, cho biết nó có thể chuyển đổi 5m vuông của các địa điểm và tòa nhà thông thường thành các phòng thí nghiệm. Đây không phải là quá trình dễ dàng, vì phòng thí nghiệm là không gian phức tạp được điều chỉnh bởi các quy tắc an toàn sinh học. Họ cần lượng không khí gấp bốn lần lượng không khí mà các văn phòng làm. Danh sách chờ đợi ở London cho các phòng thí nghiệm “ẩm ướt”, các cơ sở có thể xử lý các hóa chất nguy hiểm và các chất độc hại khác, đang ngày càng dài ra. Ở New York, chuyển đổi gần như có thể tăng gấp đôi diện tích phòng thí nghiệm cho thuê của thành phố, theo Newmark, một công ty tư vấn bất động sản.
Ngay cả những cửa hàng trống đang được tái sử dụng. Savills, một công ty bất động sản của Anh, ước tính London có ít nhất 1,8 mét vuông bất động sản bán lẻ có thể được tân trang lại thành các phòng thí nghiệm. Chắc chắn sẽ mất nhiều năm để cung bắt kịp nhu cầu. Nhưng khi vị trí của công việc và thương mại dịch chuyển, các nhà đầu tư bất động sản đang chuyển hướng theo nó.■
Nguồn: The Economist