Trước khi mua tài sản thanh lý từ ngân hàng, người mua cần hiểu rõ ưu – nhược điểm của nó để giảm bớt các rủi ro trong quá trình giao dịch.
Những lưu ý khi mua tài sản thanh lý từ ngân hàng
Nửa đầu năm nay, trong bối cảnh tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu tăng cao, các nhà băng ráo riết thực hiện thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.
Cụ thể, mới đây VietinBank thông báo danh sách gần 400 tài sản bảo đảm cần xử lý, trong đó có nhiều khách sạn 4-5 sao, tòa nhà văn phòng quy mô hàng trăm tỷ đồng. Hay BIDV thực hiện rao bán đấu giá một loạt tài sản, gồm cả những thủy điện giá trị lớn. Sacombank cùng một số ngân hàng khác cũng rao bán hàng loạt tài sản bất động sản đảm bảo.
Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến những đợt chào bán này. Vậy, lợi ích và hạn chế đối với việc mua tài sản thanh lý là gì?
Lợi ích đầu tiên là về mặt pháp lý. Theo đó, các tài sản này khi được nhận đảm bảo cho các khoản vay sẽ phải qua các bước xác minh từ bộ phận tín dụng và thẩm định. Đồng nghĩa với việc, các tài sản này không trong diện tranh chấp, có giấy tờ pháp lý đầy đủ. Cùng với đó, so với giao dịch dân sự khác, việc giao dịch với một định chế lớn như ngân hàng cũng hạn chế rủi ro bị “gài bẫy”.
Nhưng thực tế, vẫn có những rủi ro nhất định khi mua tài sản qua kênh này. Lãnh đạo bộ phận thu hồi nợ một ngân hàng thương mại cổ phần cho biết, khách mua cần lưu ý về khả năng người đi vay trước đó đã thế chấp hoặc thỏa thuận bán tài sản trong một giao dịch dân sự khác, thông qua giấy tờ viết tay. Như vậy nghĩa là, nếu tài sản này bị ngân hàng thanh lý, đấu giá, bên thứ 3 kiện chủ cũ khiến tài sản bán bị liên đới.
Theo vị này, giấy tờ gốc ngân hàng giữ vẫn có hiệu lực vì các giao dịch thông qua giấy tờ viết tay, chưa xác lập việc thay đổi sở hữu. Việc đấu giá đảm bảo quyền và lợi ích của bên mua nhưng khi xảy ra trường hợp này, chỉ tới khi vụ kiện chấm dứt mới có thể thực hiện sang tên chủ sở hữu mới. Người mua do đó mất nhiều thời gian chờ đợi.
Hình minh họa.
Do đó, có ý kiến cho rằng, khách mua tài sản đấu giá nên yêu cầu ngân hàng bổ sung điều khoản về thời hạn sang tên, chuyển đổi sở hữu để hạn chế phiền phức này. Trường hợp xảy ra rủi ro, việc sang tên không thực hiện trong thời hạn quy định thì ngân hàng phải hoàn trả lại tiền cho phía trúng đấu giá.
Các nhân viên tín dụng ngân hàng cũng đưa ra một lưu ý khác cho người mua tài sản thanh lý là vấn đề thu giữ tài sản.
Nghị định 21 có hiệu lực từ tháng 5/2021 quy định, nếu trong khế ước nhận nợ có thỏa thuận, ngân hàng có quyền thanh lý tài sản đảm bảo mà không cần chấp thuận hay ủy quyền từ phía người vay, phía ngân hàng sẽ được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm này. Vì thế, khách hàng khi mua tài sản đảm bảo cần yêu cầu kiểm tra điều khoản này trong khế ước khoản vay nhằm đảm bảo việc xử lý tài sản không gặp vướng mắc từ phía người đi vay”.
Các tài sản đảm bảo chưa chắc đã là “món hời”
Hạn mức vay thế chấp bất động sản tối đa tại các ngân hàng thông thường dao động trong khoảng 65-90% giá trị tài sản đảm bảo, tùy từng ngân hàng hay loại bất động sản. Định giá giá trị tài sản đảm bảo cũng sẽ thấp hơn so với giá thị trường từ 30-50%.
Ví dụ, tại thời điểm giữa năm 2021, một khách sạn 4 sao được giao dịch trên thị trường ở mức 400 tỷ đồng. Theo định giá ngân hàng ở mức 70%, giá trị tài sản này khoảng 280 tỷ đồng. Việc cấp tín dụng bằng 70% giá trị đảm bảo, tương đương với khoản vay được cấp là khoảng 200 tỷ đồng.
Ngân hàng sẽ thanh lý tài sản, thu hồi nợ trong trường hợp người vay không thực hiện đúng nghĩa vụ. Nếu thị trường không biến động mạnh, tài sản thanh lý giá trị có thể gần bằng giá thị trường. Tuy nhiên, nếu thị trường giảm mạnh, thì mức giá thanh lý có thể không còn hấp dẫn.
Trong ví dụ trên, ở thời điểm hiện nay, giá trị giao dịch trên thị trường giảm hơn một nửa, chỉ còn khoảng 200 tỷ đồng. Trong khi nếu khoản vay 200 tỷ đồng quá hạn sẽ phải gánh thêm lãi vay, lãi phạt chậm trả. Do đó, giá trị tài sản thanh lý cần thu về có thể lên khoảng 240-250 tỷ đồng. Để thu đủ khoản vay, ngân hàng sẽ rao bán tài sản cao hơn giá trị thị trường.
Một vấn đề khác khi mua tài sản thanh lý đó là người mua sẽ phải thanh toán giá trị tài sản trong vòng 1 lần. Đối với những tài sản quy mô lớn, người mua phải chuẩn bị cả vài trăm cho đến nghìn tỷ đồng. Con số này rất khó thực hiện trong giai đoạn khó khăn hiện nay.
Trong khi đó, những tài sản như phương tiện di chuyển, máy móc, nếu quy mô lớn nếu không biết bảo quản đúng quy chuẩn, giá trị tài sản có thể giảm nhiều hơn so với những tài sản tương tự cùng đời. Đó là lý do, các nhà băng chào bán nhiều lần tài sản đảm bảo nhưng vẫn không có người mua.