Nhiều người cho rằng, động thái của Tân Hoàng Minh trong cuộc đấu giá “không tưởng” gần như có một không hai trong lịch sử đấu giá bất động sản với mức 2,4 tỷ/m2 để mua lô đất vàng Thủ Thiêm, có khả năng gây tăng giá ảo cho thị trường bất động sản.
Mua lô đất vàng Thủ Thiêm, doanh nghiệp phải bán giá nào để hòa vốn?
Ngày 10/12, Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức đấu giá thành công 4 lô đất “vàng” rộng 3 ha tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thu về cho ngân sách thành phố hơn 37 nghìn tỷ USD.
Các lô đất có ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12 thuộc Khu chức năng số 3 của Khu đô thị Thủ Thiêm, nằm cạnh đại lộ Vòng cung, trung tâm của khu mới TP. của Thủ Thiêm, cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Cụ thể, lô 3-12 có diện tích hơn 10.060 m2 có giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng; lô 3-9 có diện tích 5.009 m2 giá khởi điểm hơn 728,6 tỷ đồng; lô 3-8 có diện tích hơn 8.500 m2 giá khởi điểm 1.018,594 tỷ đồng; Lô 3-5 có diện tích 6.646 m2 với giá khởi điểm 578,042 tỷ đồng.
Ảnh: Google Map
Trong đó, lô 3-8 được quy hoạch là khu chung cư hỗn hợp, không phát triển kết hợp chức năng thương mại, dịch vụ. 3 lô còn lại có chức năng là đất ở đô thị, chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại dịch vụ.
Tại phiên đấu giá ngày hôm qua, những lô đất này đều đã tìm được chủ nhân. Sau 130 lượt đặt mua, lô 3-5 đã thuộc về Công ty cổ phần Dream Republic với giá 3,820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm. Lô 3-8 thuộc về Công ty cổ phần Sheen Mega, với giá trúng 4 nghìn tỷ đồng, gấp 4 lần giá khởi điểm. Lô 3-9 được giao cho Công ty TNHH Thương mại Bình Minh với giá trúng 5,026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm. Và với lô 3-12, diện tích 10.060 m2 – lô lớn nhất tại phiên đấu giá ngày 10/12, sau 70 lần đấu giá, khu đất này đã thuộc về Công ty TNHH Địa ốc Ngôi Sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) với giá 24,5 nghìn tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm.
Như vậy, lô 3-12 có giá khoảng 2,45 tỷ đồng/m2. Đây là một con số khiến giới bất động sản TP.HCM phải “choáng váng”. Giới quan sát cũng như các chuyên gia bất động sản đánh giá đây là mức giá “bất ngờ” có thể tạo nên mặt bằng giá mới cho các cuộc đấu giá trong tương lai tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Kể từ đó, các nhà quan sát cũng cho rằng nó có thể ảnh hưởng đến thị trường nói chung.
Khu đô thị mới Thủ Thiêm được quy hoạch cụ thể, có đầy đủ hạ tầng, pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, mức giá 24,5 nghìn tỷ đồng mà công ty trúng đấu giá là điều không tưởng. Anh NVH, giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM, cũng tỏ ra bất ngờ khi có đơn vị bỏ ra 24,5 nghìn tỷ đồng để mua lại khu đất. Theo anh H, với mức giá này, với tư cách là người kinh doanh bất động sản lâu năm tại TP.HCM, anh cũng không biết phát triển dự án như thế nào, thời gian thu hồi vốn bỏ ra là bao lâu.
“Nếu định xây căn hộ cao cấp trên khu đất này, khi bán ra với giá trên dưới 1,2 tỷ đồng/m2 thì phải xây tối thiểu 30 tầng, mới thu hồi vốn, chưa kể các chi phí phát sinh khác. Và không rõ công ty định hình và nhắm tới phân khúc khách hàng nào. Với mức giá này, khách hàng có thể vào khu Ba Son hoặc chọn nơi có giá đất đắt nhất là mặt tiền đường Nguyễn Huệ, giá 2 tỷ đồng/m2 ”.
Còn theo TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có chia sẻ gần đây rằng, đất ở Thủ Thiêm với giá lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 khiến rất nhiều người nghĩ rằng phải có một cái gì đó khác thường.
Ông phân tích, TP.HCM chỉ có trung tâm quận 1, giá đất có thể vượt 1 tỷ đồng/m2. Trong khi đó, Thủ Thiêm mới chỉ là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai không thể đắt gấp đôi nơi đắt đỏ nhất thành phố hiện nay. Vị chuyên gia đặt câu hỏi công ty nào sẵn sàng bỏ ra 2,4 tỷ đồng/m2 để đầu tư vào đất Thủ Thiêm trong khi khó có thể hoàn vốn chứ chưa nói đến việc kiếm lời. Ngay cả việc xây dựng căn hộ hay biệt thự cũng không tốt, thậm chí hoạt động sản xuất kinh doanh không thể sinh lãi đủ để “gồng gánh” mức giá cao ngất ngưởng này.
“Nghi vấn” giá ảo trong đấu giá đất “vàng” Thủ Thiêm, chuyên gia trong ngành nói gì?
Theo TS Đặng Hùng Võ, có thể động thái mà tập đoàn Tân Hoàng Minh nhắm tới là đẩy giá thị trường bất động sản nhưng dưới dạng tăng giá ảo, cố tình trả giá đất “trên trời” tại Thủ Thiêm và đẩy giá đất ở các khu vực lân cận lên cao, điều này sẽ rất bất lợi cho thị trường nói chung .
Ở chiều ngược lại, TS Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam lại cho rằng nếu lấy giá trúng đấu giá để cho rằng thị trường BĐS TP.HCM – TP. đắt là không chính xác. Không thể phủ nhận, bất động sản hạng sang tại Tp.HCM có sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với khu vực và thế giới. Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh không còn dành riêng cho người dân thành phố hay người Việt Nam.
Theo TS Hoàng, TP.HCM có tiềm năng trở thành một trung tâm kinh tế mới của khu vực và quốc tế tương tự như Singapore, Hong Kong và London, nơi bất động sản không chỉ dành cho người dân địa phương. Do đó, không nên lấy thu nhập của người Việt Nam để xác định giá thị trường TP.HCM. Một số so sánh cho rằng giá đất ở Thành phố Hồ Chí Minh cao hơn ở các thành phố như Hong Kong và Newyook là một chiều và không chính xác. Với giá trúng thầu, nếu bán được sản phẩm với giá 500 triệu đồng/m2 (21.000 USD) thì sẽ có lãi. Mức giá này chỉ ngang với mặt bằng chung cư tại các trung tâm BĐS quốc tế, trong khi ở Việt Nam là hàng đặc biệt, đặc biệt cao cấp.
Ảnh: TS Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
TS Trần Minh Hoàng nhận định: “Những lô đất mới trúng đấu giá tại Thủ Thiêm là những lô đất có vị trí khác biệt để phát triển sản phẩm cá biệt mà không phải doanh nghiệp nào cũng có khả năng phát triển thành công. Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát là những thương hiệu doanh nghiệp phát triển BĐS siêu sang hàng đầu Việt Nam có sẵn các đối tác và tệp khách hàng tiềm năng mới có cơ sở đấu giá cao như vậy. Các doanh nghiệp BĐS này đang rất phấn khích và sẽ tận dụng tốt cơ hội để vực dậy thị trường BĐS Tp.HCM ”.
Theo ông Hoàng, sau đợt đấu giá đất này, chính quyền và các cơ quan quản lý nhà nước sẽ thay đổi nhận thức về khai thác tiềm năng tài nguyên đất cho ngân sách. Sở hữu một ngôi nhà trong thành phố đối với những người bình thường trở nên quá xa vời nếu không có chính sách nhà ở hiệu quả từ phía nhà nước.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường nhà và bất động sản hạng sang được thị trường đánh giá là khá tốt trong những năm gần đây, nhưng thực tế vẫn còn nhiều nghi ngại về giá bóng. Trong đợt đấu giá này (cơn sốt mới), giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm tăng vọt lên 2,4 tỷ đồng / m2, cao hơn so với trung tâm cũ (cao nhất quận 1 khoảng 1,4-1 triệu đồng/m2) được coi là hợp thức hóa giá của những căn nhà siêu sang xuất hiện trên thị trường hiện nay.
“Diễn biến đất trong lịch sử có thời hạn và hầu hết chúng diễn ra nhanh chóng và kết thúc nhanh chóng. Tuy nhiên, cơn sốt đất Thủ Thiêm trong các đợt đấu giá đất gần đây nhất có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường bất động sản vì quá trình đấu giá đất tại bán đảo đắc địa này dự kiến sẽ tiếp tục trong thời gian tới ”, ông Quang giải thích.
Ảnh: Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang
Nhiều khả năng trong thời gian sắp tới, TP.HCM sẽ đăng cai tổ chức “siêu” dự án . Trước đó, tại một số vị trí đắc địa ở trung tâm Hà Nội, TP.HCM cũng từng “dậy sóng” với dự án One Central Saigon (Q.1, TP.HCM) có giá chào bán khoảng 650 – 800 triệu đồng/m2.. Còn đối với dự án Grand Hàng Bài tại khu đất vàng của Hà Nội, giá chào bán từ 570 đến 700 triệu đồng/m2.
Nguồn: ViMoney tổng hợp