Theo các chuyên gia và cũng như lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, vướng mắc pháp lý về thủ tục đầu tư đã và đang ảnh hưởng đến nguồn cung và giá thành sản phẩm BĐS ra thị trường.
Đặc biệt, khi pháp lý “bế tắc” sẽ khiến DN BĐS thua lỗ do dự án bị chôn vốn, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, tăng chi phí tài chính và ảnh hưởng đến giá sản phẩm. Nhìn rộng hơn, nguồn cung sẽ tiếp tục thu hẹp, thị trường ngày càng lệch pha giữa cung và cầu, và áp lực về giá sẽ gia tăng trên thị trường.
Nguồn cung mới khan hiếm, giá nhà đất tăng mạnh
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), những điểm nghẽn về pháp lý của dự án đe dọa thị trường nhà ở, làm giảm rổ hàng hóa và đẩy thị trường vào tình trạng khan hiếm sản phẩm. Đây là một trong những lý do khiến giá bất động sản quá cao mặc dù có Covid-19.
Đại diện đơn vị này cho rằng, rủi ro pháp lý đã khiến nguồn cung nhà ở đóng băng trong nhiều năm, đặc biệt là sản lượng nhà ở sụt giảm trong hơn 2 năm qua. Chưa kể, trong bối cảnh đại dịch, diễn biến phức tạp càng làm trầm trọng thêm khó khăn của thị trường này.
Cụ thể, theo Sở Xây dựng TP.HCM, sản lượng nhà ở của thành phố vào năm 2020 giảm gần 60% so với năm 2019, đây cũng là mức cao kỷ lục trong vòng nửa thập kỷ qua. Đáng lo ngại nhất là sản lượng nhà ở bình dân – nhà ở hợp túi tiền của đại đa số người dân chỉ chiếm 1% trong rổ hàng hóa trong bối cảnh giá nhà tăng bất thường.
Theo báo cáo quý II năm 2021 của Bộ Xây dựng, cả nước chỉ có 69 dự án nhà ở thương mại được phê duyệt, 73% so với quý trước và khoảng 21% so với cùng kỳ năm 2020.
Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung chào bán trên thị trường trong nửa đầu năm 2021 là 5.600 căn, tức là ít hơn 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giảm mạnh đã ảnh hưởng đến lượng căn hộ bán ra.
Tuy nhiên, giá căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều tăng. Đặc biệt tại Tp.HCM, giá bán căn hộ trung bình tại thành phố trong 6 tháng đầu năm vào khoảng 2.260 USD / m2 và các phân khúc đều tăng giá so với năm ngoái. ” Mức tăng giá trung bình tại TP.HCM khoảng 15-16%, là mức khá cao. Tại Hà Nội, mức tăng giá dao động trong khoảng 3-9%.
Trong số nhiều vấn đề pháp lý đang là vướng mắc của thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có báo cáo vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư và công trình nhà ở.
Việc có quỹ đất hỗn hợp đang là trở ngại lớn, ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường bất động sản. Do đó, mới đây, HoREA đã công bố văn bản số 84/2021 / CV-HoREA về việc thông cống nghẹt các dự án nhà ở, cần đánh giá khách quan tác động của điểm C khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư 2020 và chuyển đến Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp và Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
Công văn nêu rõ, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (đã được sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) thì một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đối với mục đích kinh doanh, chủ đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở”.
Như vậy, điều kiện để được xác định là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại thời điểm quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư như sau: chủ đầu tư phải có quyền sử dụng tài sản. vùng nông thôn hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác.
Theo quy định này, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có đất ở mặc dù phù hợp với quy hoạch và kế hoạch. được chấp thuận làm chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên cơ sở điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2021 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 về nhà ở 2014), nếu khu đất trên. những lô đất “gắn liền với đất ở” dù chỉ là nhà diện tích vài chục mét vuông đã có sổ đỏ “đất ở”, công ty được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; Nhưng nếu tại các lô đất trên “không thuộc một mét vuông đất ở” thì công ty sẽ không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Nó rất vô lý!
Theo HoREA, trong 5 năm 2015-2020, đại đa số, có thể chiếm khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại, do không có 100% đất ở nên không được công nhận là chủ đầu tư và dự án có thể được triển khai, nhưng chủ đầu tư lại bỏ ra một số vốn rất lớn để tạo quỹ đất, “chôn vốn” nên vô cùng khó khăn, có thể “chết trên đống tài sản”, dẫn đến môi trường đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thiếu minh bạch, công bằng và cạnh tranh lành mạnh.
Các công ty lâm vào tình thế khó khăn, phải nhanh chóng thay đổi luật
Ở góc độ một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bà Nguyễn Hương, Giám đốc điều hành Đại Phúc Land cho rằng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn do thủ tục tố tụng chồng chéo, bất cập kéo dài nhiều năm.
Do đó, cần rà soát toàn diện, chặt chẽ và điều chỉnh các quy định pháp luật của dự án một cách hiệu quả hơn, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai để giúp giải phóng nguồn lực đầu tư. đầu tư vào các dự án, giải quyết vấn đề cung cầu thị trường và giúp thị trường phát triển bền vững.
Bà Hương lấy ví dụ quy định tại điểm C khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung Điều 1, Điều 23 Luật Nhà ở) sẽ gây nhiều khó khăn cho DN. Do đó, bà Hương đưa ra ví dụ về một dự án trong quá trình quy hoạch sẽ có nhiều nguồn gốc đất khác nhau và không phù hợp về pháp lý.
Dự án càng lớn thì nguồn đất càng đa dạng và do đó áp lực và thời gian giải phóng mặt bằng càng lớn. Quy định dự án phải có “đất ở 100%” là quá cứng nhắc và không phù hợp với thực tế, sẽ tiếp tục dẫn đến tình trạng chậm trễ và đi vào ngõ cụt về mặt pháp lý.
Các dự án được cấp phép phải đối mặt với một tình thế khó xử. Nếu không nhanh chóng rút vốn, nhiều nhà đầu tư sẽ bị chôn chân quá lâu mà không thấy lối thoát. Sẽ rất khó và không thể thực hiện được đối với các dự án quy mô lớn
Điều này sẽ khiến nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thị trường ngày càng lệch pha cung cầu, sức ép về giá sẽ gia tăng trên thị trường.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D của DKRA Việt Nam cho rằng, việc nhà đầu tư lấy quỹ đất từ nhiều nguồn khác nhau, hình thức khác nhau và tính chất của quỹ đất đó cũng khác nhau.
Nay do quy định dự án phải có “đất ở 100%” sẽ gây khó khăn cho các DN BĐS vì cơ quan chức năng khi cấp phép sẽ căn cứ vào các từ đúng trong luật. Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM, nhiều dự án đang bị đình trệ, vướng mắc do vấn đề đất đai chưa được giải quyết.
“Nguồn cung bất động sản bị hạn chế do quy định của pháp luật là điều đã được biết đến và đề cập nhiều năm, từ quy định của một / nhiều luật liên quan, đến trình tự – phê duyệt (Theo HoREA, TP. Hồ Chí Minh có hơn 100 dự án bị đình chỉ, phong tỏa do vướng mắc pháp lý liên quan đến dự án, điều này sẽ cải thiện rất nhiều ”, ông Hoàng nói.
Trong văn bản gửi Bộ Tư pháp ngày 30/8, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho rằng quy định tại điểm C khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư không phù hợp với khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư. .
Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu đề xuất thay đổi quy định này sẽ tháo gỡ được những nút thắt đang tồn tại trên thị trường bất động sản. Ngân sách nhà nước sẽ không thất thu hàng nghìn tỷ đồng, các công ty có thể triển khai các phương án kinh doanh để giảm bớt khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19.
Nguồn cung bất động sản sinh lời, thị trường đảm bảo lịch sử an ninh và phát triển bền vững.