Giao dịch giảm nhưng giá căn hộ tiếp tục tăng
Theo báo cáo quý III năm 2021 của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý đạt 3.200 căn, tăng 101% so với quý trước và 3% theo năm sau 2 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đang mở bán. Trong đó, nguồn cung giai đoạn tiếp theo của các dự án đạt 2.500 căn hộ, tương đương 80% nguồn cung mới.
Tuy nhiên, nguồn cung mới tăng nhưng lượng tồn kho lại giảm khiến nguồn cung chính cho toàn thị trường chỉ đạt 19.600 căn, giảm 8% so với quý trước và 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, căn hộ loại C không có chào bán mới trong quý III năm 2021.
Tác động mạnh mẽ của Covid-19 trong quý này với sự mở rộng toàn thành phố trong vòng 2 tháng. Số lượng căn hộ bán được trong quý xấp xỉ 2.400 căn, giảm 50% theo quý và 54% theo năm.
Cũng theo báo cáo của đơn vị này, căn hộ trên 34,5 triệu đồng/m2 chiếm 66% nguồn cung mới của thành phố, tăng 32% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu đối với sản phẩm có giá từ 34,5 – 46 triệu đồng/m2 tăng cao và chiếm 50% số lượng căn hộ bán ra. Hầu hết các dự án nằm trên địa bàn các quận Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên, Gia Lâm.
Còn các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Cầu Giấy tập trung chủ yếu là các dự án hạng A, giá chào bán cao nhất lên tới hơn 69 triệu đồng/m2. Tại đây có các quận Đống Đa, Tây Hồ có giá dao động từ 46 – 69 triệu đồng/m2. Các quận khác chủ yếu có dự án hạng C có giá dưới 34,5 triệu đồng/m2.
Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, nguyên nhân tăng giá là do nguồn cung hạn chế, ít dự án mới tung ra thị trường. Đặc biệt số lượng dự án có pháp lý tốt cũng ngày càng giảm. Đồng thời, các dự án mới ra mắt đều là những dự án được đảm bảo về mặt pháp lý, có vị trí đắc địa, được đầu tư chất lượng và đầy đủ tiện ích.
“Điều này khiến giá các dự án này cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường, khiến giá sơ cấp bình quân toàn thị trường liên tục tăng trong thời gian qua”, bà Hằng nói.
Nguồn cung chính luôn đến từ khu Tây
Trong 5 năm qua, khu vực phía Tây duy trì nguồn cung sơ cấp lớn nhất. Các quận Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 44% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, 96% nguồn cung ở khu vực phía Tây là căn hộ loại B. Việc phát triển cơ sở hạ tầng như đường vành đai 3, đường 3,5 và đường sắt đô thị số 3, phát triển đa dạng và nâng cao chất lượng là động lực chính của sự phát triển của khu vực phía Tây.
Giá sơ cấp tại quận Từ Liêm đã tăng 10% mỗi năm kể từ năm 2017; Giá sơ cấp tại quận Cầu Giấy đã tăng 17% mỗi năm. Khu Tây vẫn đứng đầu về nguồn cung trong tương lai với 26.300 căn từ 29 dự án, chiếm 29% nguồn cung tương lai. 81% nguồn cung sẽ là căn hộ loại B, tiếp theo là căn hộ loại A với 16%.
Xu hướng chuyển ra ngoài trung tâm
Trong quý IV/2021, 11 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp khoảng 7.900 căn. Trong đó, 87% nguồn cung tương lai sẽ là căn hộ loại B và các khu vực lân cận/quận/huyện Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai với tổng thị phần là 81%. Sự phát triển của các thành phố bên ngoài trung tâm nên tiếp tục. Mặc dù xu hướng làm việc tại nhà sau Covid có thể là một yếu tố góp phần, nhưng thực tế là người mua ngày càng lo ngại về giá cả.
Cũng theo bà Hằng, sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm sẽ tiếp tục khi được mở rộng chào bán, đồng hành với việc mở rộng đô thị Hà Nội, với quy hoạch dự kiến của 5 huyện ven đô là Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thuộc khu vực nội thành vào năm 2025. Với quỹ đất lớn, các khu vực này sẽ trở thành mục tiêu phát triển khu dân cư trọng điểm trong thời gian tới. Năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm và Đông Anh cung cấp 30%, nhưng dự kiến đến năm 2023, các huyện này sẽ chiếm 36% nguồn cung căn hộ.
Xu hướng chuyển dịch nguồn cung trong tương lai trở nên rõ ràng, bà Hằng nói tiếp: “Khi quỹ đất ở trung tâm thành phố trở nên hạn hẹp, các nhà đầu tư có xu hướng mở rộng ra các khu vực ngoại thành. Ngoài ra, việc cải thiện cơ sở hạ tầng cũng góp phần thúc đẩy xu hướng di chuyển ra khỏi trung tâm của người dân. Việc tìm nguồn cung ứng trong tương lai ở các khu vực xa trung tâm sẽ cung cấp nhiều lựa chọn vị trí hơn và giá cả phải chăng. “
Trong thời gian tới, nhu cầu thị trường được coi là đã được đảm bảo. Một báo cáo của World Data Lab dự đoán đến năm 2030, tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ đạt 56 triệu người, tăng 23,2 triệu người so với năm 2021. Việt Nam cũng đứng thứ 7 trong số 9 quốc gia có tầng lớp trung lưu cao. thập kỉ tiếp theo.
Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, trong đó dân số đô thị chiếm 61% tổng dân số, tăng so với mức 49% của năm 2019. Do đó, về nguồn cầu trong thời gian tới, bà Hằng cho rằng, về dài hạn, nhu cầu căn hộ và chung cư vẫn tốt. Sự gia tăng dân số, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, tốc độ đô thị hóa và phục hồi kinh tế đều là những yếu tố góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở.