Nguồn cung tiếp tục mở rộng trong nửa đầu năm 2021 với mức tăng số KCN và diện tích đất so với cùng kỳ 2020 lần lượt đạt 17% và 23%. Cụ thể, nhiều KCN đã được triển khai mở mới tại các tỉnh như Bắc Ninh (6 dự án, nổi bật là KCN Thuận Thành I chủ đầu tư là VGC), Bắc Giang (6 dự án trong đó nổi bật là KCN Quang Châu mở rộng của KBC).
Hải Phòng (14 dự án trong đó các dự án KCN Nam Tràng Cát, Thuỷ Nguyên của Vingroup), Long An (9 dự án, nổi bật là Nam Tân Tập – KBC), Vũng Tàu (7 dự án, trong đó là KCN Phú Mỹ 3 mở rộng của IDC và KCN Đất Đỏ II của TID)
Dòng vốn FDI thúc đẩy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp. Các khách hàng thuê KCN hiện nay chủ yếu là doanh nghiệp FDI với tỷ lệ 51% trên tổng số dự án đầu tư và chiếm 67% tổng vốn đăng ký mới (theo Bộ KH&ĐT).
Do đó, nhu cầu vốn FDI đầu tư vào KCN là rất lớn. Dòng vốn FDI vào KCNtăng 10% CAGR giai đoạn 2011-2020, vốn đăng ký mới vào KCN 5T.2021 đạt 6,02% (tăng 10,3% so với cùng kỳ 2020) với số dự án mở mới đạt 291 dự án.
Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp và giá thuê
Tỷ lệ lấp đầy các KCN trên cả nước tăng từ 70,2% năm 2020 lên 71,8% trong 5T2021. Các khu vực trung tâm như TP. HCM, Hà Nội tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 90% (theo CBRE), do đó nguồn cầu đã dịch chuyển về các vùng ven trung tâm có quỹ đất rộng, vị trí thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án đầu tư công. Một
số tỉnh ven trung tâm có tỷ lệ lấp đầy khá cao như Bắc Ninh (85%), Hải Phòng (62%), Long An (86%).
Tổng số dự án mới đầu tư vào KCN trong 5T.2021 tăng 1.522 dự án, cao hơn mức tăng cả năm 2020 544 dự án), tập trung ở các tỉnh như Long An, Bình Dương, Vũng Tàu, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Thanh Hóa, Nghệ An.
Các tỉnh đang dần thu hút vốn FDI với các dự án lớn từ các nhà đầu tư ngoại Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc như nhà máy điện Long An, Nhiệt điện Ô Môn II, LG Display Hải Phòng.
Giá thuê đất trung bình nửa đầu năm 2021 tại các tỉnh thành đều tăng với mức độ tăng tại khu vực Phía Nam cao hơn phía Bắc (lần lượt giá thuê tăng 7% và 3%) nhờ việc thu hút vốn đầu tư FDI và có nhiều dự án giải ngân vốn đầu tư công như dự án cao tốc Trung Lương Mỹ Thuận, sân bay Long Thành, Phan Thiết – Dầu Giây. Mặc dù tốc độ đang chậm lại nhưng một số khu vực ven trung tâm có tiềm năng phát triển vẫn có tốc độ tăng giá cao như Vũng Tàu (10%), Bắc Ninh (9%), Long An (6%).
Nhiều yếu tố ngoại cảnh địa chính trị thuận lợi
Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung là cú hích quan trọng khiến dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam. Trong bối cảnh đó, Việt Nam liên tục ký kết những hiệp định thương mại tự do quan trọng như FTAs, EVFTA, CPTPP, mới đây nhất là việc hợp tác giữa Mỹ và Việt Nam sau chuyến thăm của Phó Tổng thống Mỹ Kamala Harris.
Điều này sẽ giúp thúc đẩy thặng dư thương mại của Việt Nam với các quốc gia. Điển hình, thặng dư thương mại giữa Mỹ và Việt Nam đã tăng mạnh lên 60 tỷ USD gần gấp đôi so với năm 2018).
Hiệp định EVFTA cũng mang lại nhiều lợi thế lớn khi các hàng hóa thế mạnh sẽ được giảm thuế về mức 0% như máy móc, thiết bị điện tử, dệt may, nhựa. Bên cạnh đó, Covid đẩy nhanh xu hướng dịch chuyển dòng vốn ra khỏi Trung Quốc giúp Việt Nam hưởng lợi đáng kể.
Covid đã khiến chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn khi phụ thuộc nhiều vào các trung tâm sản xuất lớn, nhất là Trung Quốc. Để tránh rủi ro tập trung hóa, nhiều doanh nghiệp FDI chuyển dịch nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam điển hình như LG, Foxconn, Pegatron.
Hưởng lợi từ chính sách đầu tư công
Theo kế hoạch giải ngân 2021 – 2025, quy mô giải ngân đầu tư công sẽ tăng thêm 40% so với con số thực hiện của giai đoạn trước. Quy mô tăng sẽ tạo lợi thế cạnh tranh của Việt Nam với các nước trong khu vực.
Chính phủ đang có các động thái để thúc đẩy đầu tư công. Cụ thể, Chính phủ ban hành một số chính sách như NQ63/NQ-CP hay CĐ1082/CĐ-TTG về đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang tập trung nguồn lực cho các dự án quốc gia trọng điểm như cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành. Nhờ đó, BĐS KCN sẽ được hưởng lợi khi cơ sở hạ tầng phát triển, logistics được hiện đại hóa hơn.
Mã cổ phiếu nào hấp dẫn
Mức định giá các doanh nghiệp: P/B và P/E trung bình ngành hiện tại lần lượt ở mức 2,7x và 23,3x, đều tăng khoảng 30% so với trung bình giai đoạn 2017– 2020. Nguyên nhân là do từ năm 2019 trở lại đây BĐS KCN sôi động trở lại nhờ chiến tranh thương mại Mỹ – Trung và các Hiệp định Thương mại tự do.
Dù mức định giá cao hơn so với quá khứ nhưng với mức giá thuê tăng 5-7%/năm và nhu cầu lớn FDI, quy mô hạ tầng mở rộng, nhận định mức định giá trên chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành BĐS KCN. Thị trường vẫn còn nhiều cổ phiếu có dư địa phát triển khi P/B và P/E tương đối hấp dẫn như: KBC, LHG, SZC, IDC, BCM.