Theo một số chuyên gia, nguồn cung nhà ở Trung Quốc hiện có thể lên tới hơn 30 triệu căn, tương đương với nơi ở của khoảng 80 triệu người (bằng dân số nước Đức). Ngoài ra, khoảng 100 triệu ngôi nhà khác đã được mua, nhưng hiện vẫn chưa có người ở.
Các nhà phân tích chỉ ra nhiều vấn đề liên quan bất động sản Trung Quốc, như việc thị trường này đang giảm nhiệt sau nhiều năm cung vượt cầu. Các dấu hiệu cảnh báo đã xuất hiện được một thời gian. Trước sự sụp đổ của Evergrande, hàng chục triệu căn hộ được cho là bị bỏ không trên khắp đất nước Trung Quốc. Trong những năm gần đây, tình trạng này trở nên tồi tệ hơn.
Đây được xem là hệ quả của việc các công ty như Evergrande liên tục vay nợ để xây dựng dự án mới và bán nhà cho người dân từ khi dự án chưa xây xong. Điều đó tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nền kinh tế nước này, trong bối cảnh bất động sản hiện chiếm gần 1/3 GDP của Trung Quốc.
Theo Mark Williams, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại Capital Economics, tỷ trọng sản lượng kinh tế liên quan đến hoạt động xây dựng và bất động sản “cao hơn nhiều so với các nền kinh tế lớn khác.”
Trong nhiều thập kỷ, điều này đã giúp Bắc Kinh duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng. Nhưng trong nhiều năm, các nhà phân tích đã tự hỏi “Liệu cỗ máy tăng trưởng này có phải là một quả bom hẹn giờ đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới?” Sự nghi ngờ này một phần đến từ khoản nợ khổng lồ mà nhiều chủ đầu tư bất động sản phải gánh cho các dự án của họ.
Ước tính của Capital Economics, khoảng 100 triệu bất động sản có thể đã được bán nhưng không có người ở, tương đương với nơi ở của khoảng 260 triệu người. Những dự án này thường được gọi là “thị trấn ma” tại Trung Quốc.
Hiện tại, Evergrande là công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất Trung Quốc, với khoản nợ hơn 300 tỷ USD. Tuy nhiên, theo Christina Zhu, nhà kinh tế học tại Moody’s Analytics, Evergrande không phải là công ty duy nhất gặp khó khăn.
Bất động sản và các lĩnh vực liên quan là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, chiếm tới 30% GDP của đất nước này. Theo Williams, tỷ trọng sản lượng kinh tế liên quan đến xây dựng và các hoạt động ngành này “cao hơn nhiều so với các nền kinh tế lớn khác”.
Trong những ngày gần đây, hàng loạt công ty khác trong ngành cũng bộc lộ vấn đề về dòng tiền, yêu cầu các bên cho vay gia hạn thời hạn trả nợ hoặc cảnh báo khả năng vỡ nợ. Trong một báo cáo gần đây, Christina Zhu cho biết 12 công ty bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ trái phiếu với tổng trị giá khoảng 19,2 tỷ nhân dân tệ (gần 3 tỷ USD) trong nửa đầu năm.
Williams cho biết, “Nhu cầu đối với bất động sản nhà ở tại Trung Quốc đang bước vào giai đoạn suy giảm liên tục. Đây là nguyên nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng đối với Evergrande và các nhà phát triển bất động sản có đòn bẩy tài chính cao khác.” Thêm vào đó là vấn đề bất động sản dở dang. Khoảng 90% dự án ở Trung Quốc được bán trước khi hoàn thành. Do đó, bất kỳ khó khăn nào mà cơ quan quản lý ký hợp đồng gặp phải sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người mua.
Williams cho biết: “Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng phải có động cơ mạnh mẽ để đảm bảo rằng các dự án đang được xây dựng được hoàn thành khi chủ sở hữu mặc định được tái cấu trúc. Một phân tích gần đây của Ngân hàng Mỹ cho thấy Evergrande có khoảng 200.000 ngôi nhà đã được bán, nhưng vẫn chưa được tung ra cho người mua. Điều này càng làm dấy lên lo ngại rằng người mua nhà có thể trắng tay khi quả bom nợ phát nổ.
Trong những tuần gần đây, chính phủ đã tập trung vào việc hạn chế hiệu ứng từ cuộc khủng hoảng của Evergrande và bảo vệ người mua nhà. Trong một tuyên bố cuối tháng trước nhưng không đề cập cụ thể đến Evergrande, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) cam kết “duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng nhà ở.”
Còn giữa tuần qua, PBOC cho biết Evergrande đã quản lý sai hoạt động kinh doanh của mình, nhưng rủi ro đối với hệ thống tài chính là có thể kiểm soát được”. Trong những năm gần đây, công ty đã không thể quản lý tốt hoạt động kinh doanh của mình và hoạt động theo những thay đổi của thị trường. Thay vào đó, Evergrande đa dạng hóa và mở rộng một cách mù quáng, dẫn đến các chỉ số hoạt động và tài chính của nó bị suy giảm nghiêm trọng, cuối cùng dẫn đến rủi ro”, Zou Lan, Giám đốc bộ phận thị trường tài chính của PBOC nói tại một cuộc họp báo hôm 15/10.
Ông cho rằng hiện Evergrande là cá biệt. Theo Zou, thị trường bất động sản trong nước đã duy trì ổn định giá đất, giá nhà ở mức kỳ vọng. Hầu hết công ty bất động sản hoạt động ổn định và có các chỉ số tài chính tốt. “Ngành bất động sản nhìn chung vẫn khỏe mạnh”, quan chức PBOC này cho hay.
