Mặc dù bất động sản vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn trong năm 2023, tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, nếu biết cách khai thác, mảng bất động sản vẫn mang lại nhiều giá trị.
Cơ hội đầu tư ngắn hạn, lướt sóng đã bị triệt tiêu từ cuối 2022
Nhiều người băn khoăn về việc đầu tư vào mảng bất động sản trong thời gian tới khi biết nó vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam chia sẻ trên VnExpress về kênh đầu tư tài sản ít rủi ro và hiệu quả trong 12 tháng tới nói rằng, vẫn có một số loại nhà, đất đáp ứng được tiêu chí kép an toàn và hiệu quả.
Tuy nhiên, ông cho hay, để tối ưu khả năng sinh lời thì điều kiện cần và đủ là phải nắm giữ dài hạn 3 năm trở lên. Bởi, mọi cơ hội đầu tư ngắn hạn đều đã bị triệt tiêu từ cuối năm ngoái.
Trên thị trường thứ cấp, đa số các trường hợp bán tài sản trong năm 2022 đều giảm giá bán kỳ vọng nếu có nhu cầu thu hồi dòng tiền nhanh, ảnh hưởng từ tác động domino của tình trạng thiếu hụt dòng tiền (kiểm soát tín dụng) và lãi suất tăng.
Dự kiến, dư chấn này vẫn kéo dài sang năm 2023, có thể sẽ giảm dần khi càng về cuối năm. Vì vậy, khoảng thời gian từ 9-12 tháng tới thuận lợi mua tài sản vì dễ thương lượng với mức giá hợp lý. Tuy nhiên, khi mua xong, nhà đầu tư nên nắm giữ, khai thác, tích lũy chứ không nên bán bởi không có lợi.
Đầu tư mảng bất động sản nào an toàn năm 2023?
Theo phân tích của Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, tiêu chí đầu tư an toàn được hiểu là mua tài sản có pháp lý hoàn chỉnh với giá sát hoặc thấp hơn thị trường và khi cần bán có thể bán được (thanh khoản tốt).
Còn tiêu chí hiệu quả trong đầu tư bất động sản cần xét đến khía cạnh có thể đạt được biên lợi nhuận kỳ vọng, tối ưu nhất như vừa khai thác dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, vừa có tiềm năng tăng giá trong tương lai hay không.
Do vậy, khi mà thị trường bất động sản sơ cấp lẫn thứ cấp đều đang trong tình cảnh trầm lắng, sụt giảm thanh khoản trong suốt năm 2022, thị trường năm 2023 được dự báo là cũng chưa thể nhanh chóng phục hồi. Vì thế, khi đầu tư để nắm giữ, khai thác tiêu dùng nên xuất phát từ nhóm bất động sản phục vụ dân sinh, nhu cầu sử dụng cao sẽ tránh được những rủi ro ngoài ý muốn.
Tham chiếu việc đầu tư tài sản với các kênh như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, lãi suất tiết kiệm…, ông Tuấn cho rằng có ít nhất 4 loại bất động sản nhà đầu tư cá nhân có thể tham khảo.
Nhà mặt phố (Nhà phố mặt tiền)
Tại TP HCM, tổng biên lợi nhuận của nhà mặt phố ước tính đạt 18,9% một năm. Cụ thể, có lợi suất từ việc cho thuê trong 12 tháng qua đạt trung bình 1-2% một năm, cao nhất đạt 2,9% một năm, bên cạnh đó còn có khả năng tăng giá 15-16% một năm. Vùng lợi nhuận này đã được ghi nhận từ năm 2022 và nhiều khả năng nó sẽ tiếp diễn trong năm 2023.
Nhưng loại tài sản này có giá trị rất lớn, hàng chục tỷ đồng/sản phẩm nên thanh khoản sẽ chậm, kén khách mua-bán. Do đó, cách tối ưu hóa lợi nhuận chính là, khi đầu tư nhà phố mặt tiền phải nắm giữ tài sản dài hạn từ 3-4 năm trở lên, đồng thời ưu tiên tài sản có pháp lý hoàn chỉnh.
Thời gian nắm giữ, nhà đầu tư có thể tận dụng cho thuê mặt bằng. Mức độ quan tâm đến việc tìm kiếm nhà mặt phố năm 2022 tăng 263% so với năm trước. Tín hiệu cho thấy thị trường cho thuê loại tài sản này có diễn biến tích cực.
Nhà trọ
Tùy theo vị trí, nhà trọ, phòng trọ cho thuê đạt tỷ suất lợi nhuận cho thuê 4-5% và gia tăng giá trị 15% trong trường hợp nắm giữ trong dài hạn. Ước tính theo giá trị dòng tiền, tổng biên lợi nhuận 2022 của nó đạt 19-20%.
Năm 2022, mức độ quan tâm đến nhà trọ cho thuê trên các chợ bất động sản trực tuyến tăng 84%. Dự kiến, nó sẽ tiếp tục đi lên trong 12 tháng tới.
Nhà trọ là phân khúc cho thuê vừa túi tiền, ít kén khách. Theo thời gian, giá trị đất của khu nhà trọ cũng tăng lên nếu tích lũy lâu dài. Tuy nhiên, khi đầu tư vào nhà trọ thường sẽ mất thời gian khấu hao suất đầu tư rồi mới bắt đầu có lãi. Để đạt biên lợi nhuận tối ưu, thời gian phù hợp thường mất 3-5 năm, hoặc lâu hơn tùy theo phân khúc trung cấp hay bình dân.
Nhà riêng lẻ
Nhà riêng lẻ hay còn gọi là nhà phố hẻm. Tại TP HCM, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê loại nhà riêng lẻ đạt 2-2,6% một năm, khả năng tăng giá 10% một năm. Như vậy, tổng cộng biên lợi nhuận đầu tư trong năm 2022 đạt 12,6%.
Lượng tìm kiếm thuê nhà riêng lẻ trong năm 2022 tăng 157% so với năm 2021. Do đó, trong năm 2023, biên lợi nhuận này có thể tiếp tục duy trì.
Ưu điểm của loại nhà riêng lẻ là tổng giá trị tài sản vừa phải, dao động từ 3-5 tỷ đồng hoặc phân khúc nhỉnh hơn có giá khoảng 6-8 tỷ đồng một căn nên không kén khách. Nhưng cũng giống như nhà mặt phố, khi đầu tư nên nắm giữ tài sản dài hạn ít nhất từ 2-3 năm thì mới có thể tối ưu hóa lợi nhuận.
Cần thẩm định giá, kiểm tra quy hoạch, chỉ mua nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
Đất nền vùng ven
Loại tài sản này chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng tương lai. Năm 2022 nó trải qua nhiều biến động, rơi vào tình trạng rớt giá mạnh, thanh khoản thấp. Đất nền tại các huyện ven TP HCM như Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi trong 12 tháng qua đã xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ ở một vài khu, biên độ điều chỉnh 10-25% tùy khu vực.
Trong khi đó, đất nền vùng ven phía Bắc gồm các tỉnh Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hòa Bình đồng loạt rớt giá 7-22% trong 9 tháng cuối năm 2022.
Năm 2023 được dự báo là sẽ tiếp tục tiếp diễn tình trạng giảm giá thị trường đất nền với các khu vực từng xảy ra sốt ảo. 12 tháng tới sẽ là thời điểm thích hợp để mặc cả mua vào đất nền vùng ven và sau đó tích sản (tích lũy tài sản). Tuy nhiên, năm 2023 không phải thời điểm tốt để bán ra.
Nếu đầu tư vào đất nền, cần ưu tiên có sổ đỏ, chọn khu vực vùng ven có kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc gần khu dân cư hay gần khu công nghiệp. Trong thời gian đầu tư, bạn có thể tận dụng cơ hội để xây nhà, phòng trọ cho thuê, gia tăng được cơ hội khai thác tiêu dùng. Nói cách khác, bạn có thể chuyển tài sản từ dạng rủi ro tiềm ẩn sang ổn định, an toàn.
Ông Tuấn cho rằng, so với các kênh chứng khoán, vàng, ngoại tệ và gửi tiết kiệm, 4 nhóm tài sản trên có biên lợi nhuận gộp vượt trội từ khai thác cho thuê và gia tăng giá trị theo thời gian hàng năm đạt ngưỡng 12,6-20%.
Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên đưa khuyến nghị về việc đầu tư bất động sản năm 2023 rằng nên lựa chọn các sản phẩm có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Nói cách khác, sản phẩm phải có pháp lý rõ ràng, sử dụng được ngay.
Để đánh giá mức độ an toàn của bất động sản, một kinh nghiệm đưa ra là khả năng cho vay của ngân hàng khi thế chấp bằng bất động sản đó. Nếu ngân hàng cho vay 80-90% định giá thì đó là tài sản tốt.
