Căn hộ nhỏ được xem là thị trường ngách tiềm năng để đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng trẻ. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư chưa chú ý đến phân khúc này trong thời gian qua. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam đã có những chia sẻ kỹ hơn về căn hộ trong phân khúc này.
Chào ông, các nghiên cứu chỉ ra rằng, đang có sự thay đổi khá mạnh mẽ về nhân khẩu học trong các hộ gia đình, ông có theo dõi diễn biến này không?
Các kết quả điều tra dân số gần đây cho thấy, tỷ lệ hộ gia đình 2 thế hệ đang tăng lên và gia đình 3 thế hệ đang có xu hướng giảm. Hiện nay, bình quân số người trong mỗi gia đình là 3,5 người trong tổng số 26,87 triệu hộ gia đình. Đáng chú ý, số gia đình chỉ có 1 – 2 người đang gia tăng, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Xu hướng nhân khẩu học cũng sẽ có những tác động đến việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ.
Trong giai đoạn thị trường suy thoái trước đây, nhiều chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh về diện tích căn hộ theo hướng đưa ra các sản phẩm với diện tích bé hơn để dễ thanh khoản, theo ông, điều này có xảy ra trong thời gian tới?
Nhu cầu thực đối với loại hình căn hộ diện tích nhỏ là khá cao nếu chúng ta nhìn vào số lượng công nhân tại các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp, hay người có thu nhập thấp. Hiện số lượng công nhân vào khoảng 15 triệu người và mặt bằng giá căn hộ hiện tại là rất khó để họ sở hữu được chốn an cư nơi thành thị.
Về mặt pháp lý, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, cho phép căn hộ chung cư có diện tích sử dụng tối thiểu là 25 m2 (nhưng tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án).
Dù có những nghi ngại về chi phí hay tỷ suất lợi nhuận thấp, nhưng tôi tin sẽ có những doanh nghiệp tìm cách đáp ứng nhu cầu của thị trường đối với phân khúc căn hộ diện tích nhỏ dưới 45 m2.
Vậy với việc điều chỉnh diện tích căn hộ như đã nói ở trên, các chủ đầu tư cần lưu ý điều gì?
Các chủ đầu tư trước tiên cần tuân thủ các quy định về quy hoạch, thiết kế, không xây dựng căn hộ diện tích nhỏ quá chỉ tiêu số lượng cho phép, đảm bảo quy chuẩn phòng cháy chữa cháy cũng như sự hài hòa của không gian chung. Chủ đầu tư cũng cần tính toán cẩn thận diện tích sử dụng chung các hạng mục như bãi đỗ xe hay hành lang khi mà căn hộ dưới 45 m2 sẽ làm tăng diện tích các hạng mục này.
Đáng lưu tâm nhất là chi phí đầu vào có chiều hướng tăng và lợi nhuận thu về thấp hơn các loại hình căn hộ khác. Nếu phát triển dự án bao gồm cả căn hộ diện tích nhỏ, chủ đầu tư cần có chiến lược tiếp thị đa dạng vì đối tượng khách hàng cũng dàn trải.
Theo Tổng cục Thống kê, tỷ lệ hộ gia đình độc thân ở thành thị đã tăng từ 6,23% năm 2004 lên 9,1% năm 2014, tiếp tục tăng lên 10,1% vào năm 2019. Phải chăng đã đến lúc các chủ đầu tư tập trung nhiều hơn cho việc phát triển các sản phẩm loại này?
Đương nhiên là những biến động về nhân khẩu học sẽ tạo ra nhu cầu nhiều hơn với phân khúc căn hộ diện tích nhỏ. Nhìn chung, nhu cầu đối với phân khúc căn hộ trung và cao cấp chỉ chiếm khoảng 20 – 30%, trong khi nhu cầu đối với phân khúc nhà ở có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 lại chiếm tỷ lệ rất cao. Thế nhưng nghịch lý là hiện tại trên thị trường, nhà ở diện tích nhỏ chiếm tỷ lệ rất ít ỏi, nhất là ở các thành phố lớn.
Nhu cầu cao cộng với tâm lý của nhiều người muốn sống tại các đô thị với tiện nghi, dịch vụ tốt, thuận tiện cho công việc, chăm sóc sức khỏe, giải trí hay giáo dục. Được kết nối, hòa chung với nhịp sống đô thị sẽ khiến nhiều người xem nhẹ việc không gian sống có thể chật chội một chút.
Nhà đầu tư có thể tìm cách khai thác “miếng bánh” này vì có thể mức độ cạnh tranh ở “ngách” thị trường này không quá quyết liệt. Đây cũng có thể là một chiến lược đón đầu xu thế khi mà dự kiến dân số khu vực thành thị của Việt Nam sẽ đạt khoảng 42 triệu và 47 triệu người lần lượt vào các năm 2025 và 2030.
Với các căn hộ diện tích nhỏ như trên, bài toán thiết kế căn hộ nên được giải theo hướng nào?
Các quy chuẩn về số lượng cư dân, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cần được tuân thủ nghiêm ngặt để đảm bảo không phá vỡ quy hoạch chung, đảm bảo phát triển khu căn hộ thân thiện với môi trường và phù hợp với chiến lược phát triển bền vững.
Căn hộ diện tích nhỏ cũng cần được tính toán để tối ưu hóa không gian, hài hòa với tổng thể khu căn hộ. Điều này sẽ hạn chế nguy cơ hình thành các “khu ổ chuột trên cao”. Các tiện ích công nghệ cần được tích hợp như chìa khóa thông minh, hệ thống ánh sáng thông minh, sử dụng các tính năng điều khiển bằng remote hay giọng nói… Điều này sẽ làm gia tăng sức hấp dẫn của căn hộ diện tích nhỏ.
Có kinh nghiệm nào về phát triển căn hộ nhỏ từ các thị trường đi trước mà Việt Nam có thể học tập không?
Singapore có thể là một mô hình Việt Nam có thể tham khảo. Họ cẩn thận thiết kế các khu căn hộ với các tầng lớp cư dân có mức thu nhập khác nhau và các khu ăn uống tập trung (hawker centers) là nơi mà người dân thuộc nhiều tầng lớp, chủng tộc cùng gặp gỡ, giao lưu. Các khối căn hộ được thiết kế để khuyến khích tinh thần “kampong” (gắn kết xã hội) với các “void decks” (không gian chung) và hành lang chung để giúp cư dân tương tác với nhau nhiều hơn.
Singapore cũng có chiến lược sử dụng không gian một cách thông minh. Do hạn chế về quỹ đất, những người làm quy hoạch của họ đã chọn hướng phát triển các chung cư cao tầng. Chiều cao và mật độ của mỗi khu căn hộ trong tương quan với các khu căn hộ khác được cân nhắc kỹ lưỡng.
Tiến sĩ Liu Thai Ker, nhà quy hoạch đô thị nổi tiếng của Singapore, so sánh điều này giống như trong một bàn cờ khi mà không có việc hai quân cờ có cùng chiều cao. Các chung cư của nước này cũng đặc biệt được chú trọng phát triển các mảng xanh chất lượng cao, hòa chung vào chiến lược biến Singapore thành một “thành phố vườn”.
Theo: Thành Nguyễn
Đầu tư bất động sản
