Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tăng 14% bất chấp diễn biến phức tạp của dịch bệnh

Trước khi đợt dịch Covid-19 ập đến vào cuối năm 2019, thị trường nhà đất tại Hà Nội và TP.HCM đã vô cùng sôi động. Tại cả hai thành phố, lượng căn hộ mở bán và số lượng căn hộ bán được đều rất khả quan. Số lượng chào bán mỗi năm tối thiểu 20.000 – 35.000 căn tùy từng năm, thời kỳ cao điểm 2016 – 2017 lên đến 35.000 căn/năm. Sau đó, nó đã giảm một chút, nhưng số liệu vẫn rất khả quan, khoảng 25.000 căn/năm.

Kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát, theo bà Dung, nguồn hàng sụt giảm và căn hộ bán ra rất mạnh vào năm 2020, số lượng căn hộ để bán mỗi thành phố chỉ khoảng 15.000 căn. Số liệu 9 tháng đầu năm 2021 mà CBRE cập nhật sơ bộ đến ngày 23/9/2021 cho thấy TP.HCM có khoảng 7.500 căn hộ để bán, giảm khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2020.

Số liệu sơ bộ tại TP Hà Nội cũng có khoảng 10.000 căn. căn hộ, giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng giao dịch ở Hà Nội cao hơn một chút so với Thành phố Hồ Chí Minh do đợt bùng phát thứ tư của Covid-19 diễn ra dày đặc hơn trong thành phố. Tuy nhiên, nhìn chung, con số đã giảm đáng kể ở cả hai thành phố.

Theo các chuyên gia của CBRE, số lượng căn hộ bán được cũng đã giảm từ 15-19% tại mỗi thành phố. Một chỉ số khác mà người mua cũng rất quan tâm là giá bán. Mặc dù khả năng chi trả và tổng thu nhập của người mua đã bị ảnh hưởng mạnh bởi sự bùng phát của Covid-19, giá bán trên thị trường sơ cấp vẫn tăng ở tất cả các phân khúc. Giá bán căn hộ trung bình tại Tp.HCM trong 9 tháng đầu năm nay vào khoảng 2.260 USD/m2 và tại Hà Nội khoảng 1.500 USD/m2, tăng 13-14%/năm so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam

Lý giải về hiện tượng lượng giao dịch giảm nhưng giá vẫn tăng tích cực, bà Dương Thùy Dung cho hay, nguồn cung trên thị trường giảm chỉ đơn giản là do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Nhà đầu tư phải tuân thủ các yêu cầu về khoảng cách do chính quyền trung ương cũng như chính quyền địa phương đặt ra. Họ không thể tổ chức các sự kiện ra mắt sản phẩm hoặc bán và giới thiệu sản phẩm cùng một lúc.

Thậm chí, một số nhà đầu tư bán qua các kênh trực tuyến phải đợi khoảng cách giảm dần mới có thể chốt giao dịch, khi đó họ mới có thể đến ngân hàng, công chứng… Tất cả những hạn chế này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động cung ứng và môi giới của chủ đầu tư, dẫn đến lượng căn hộ bán giảm. Nhưng điều đó không có nghĩa là sức cầu trên thị trường giảm đi.

“Chúng tôi nhận thấy, nhu cầu từ người mua, đặc biệt là người mua để ở vẫn rất mạnh, bằng chứng là các dự án mà chủ đầu tư bằng cách này hay cách khác tung ra thị trường trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là các dự án phân khúc bình dân đều có doanh số bán rất tốt. Khi chia nhỏ, hầu hết doanh số sẽ đạt trên 80%, tức là cầu vẫn có, trong khi nguồn cung hạn chế nên chủ đầu tư có xu hướng tính giá bán cao hơn ”, bà Dung nói.

Theo chuyên gia này, mọi chi phí liên quan đến phát triển sản phẩm cũng cao hơn bình thường. Ngoài các chi phí liên quan đến xây dựng, nguyên vật liệu và vận chuyển hàng hóa, chi phí vốn, lãi suất ngân hàng, đặc biệt là các sản phẩm chào bán trong kỳ này cũng rất khác so với các kỳ trước với Covid-19. Các sản phẩm này được đầu tư nhiều hơn và chủ đầu tư phải bỏ ra một số vốn để xây dựng và phát triển các sản phẩm này thì đương nhiên giá của sản phẩm sẽ tăng lên một chút.

Các yếu tố ưu tiên trong việc lựa chọn nhà của khách hàng

Đồng thời, theo bà Dung, đại dịch đang ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ thị trường bất động sản, có thể nói thị trường bất động sản nhà ở đang bị ảnh hưởng nặng nề. Sự ảnh hưởng này đã tác động mạnh mẽ đến các yếu tố ưu tiên trong việc lựa chọn nhà của người mua nhà dù mua để ở hay để đầu tư.

Các chuyên gia của CBRE liệt kê 3 xu hướng mà họ sẽ ưu tiên xem xét.

Thứ nhất, người mua có xu hướng tìm kiếm những căn hộ thông thoáng, nhiều ánh sáng tự nhiên, không khí lưu thông bên trong căn hộ cũng phải tốt – làm thế nào để tất cả các phòng bên trong căn hộ đều có ánh sáng tốt? Đây là yếu tố cơ bản khi lựa chọn căn hộ. Chỉ bây giờ khi họ đang ưu tiên, họ đã gợi ý về những ý định như vậy. Nhưng hiện nay khi yếu tố sức khỏe được đặt lên hàng đầu và nếu họ sống trong một căn hộ có các yếu tố như vậy thì họ sẽ cảm thấy rất an toàn trong môi trường sống của mình.

Đây là những yếu tố cơ bản khi lựa chọn căn hộ, tuy nhiên cũng có những khách hàng có mức chi trả cao hơn và yêu cầu cao hơn về không gian sống, họ sẽ lại tìm kiếm những căn hộ đáp ứng như vậy. Chẳng hạn, căn hộ chung cư có khả năng lọc không khí bên trong không gian của ngôi nhà rất tốt; ngay cả những vật liệu xây dựng rất thân thiện với môi trường như sơn tường, vôi ve … đều thân thiện với môi trường; có các ô kính cách nhiệt để hạn chế tác hại của ánh nắng mặt trời… Đây là khía cạnh đầu tiên liên kết với chính căn hộ.

Thứ hai, người mua sẽ quan tâm đến địa điểm dự án. Khuôn viên phải xanh, sạch đẹp, có không gian để cư dân tổ chức các hoạt động ngoài trời như sân chơi trẻ em, khu thể thao, v.v.

Ngoài yếu tố xanh, sạch, khuôn viên dự án còn phải đảm bảo an toàn vệ sinh cho cư dân, đặc biệt là các khu sinh hoạt cộng đồng khép kín. Người mua đang tìm kiếm những dự án mà họ không phải đụng chạm quá nhiều để sử dụng các tiện ích. Hiện nay, có rất nhiều dự án mà chủ đầu tư đã sử dụng công nghệ nhận diện giọng nói, nhận diện khuôn mặt hay cửa tự động đóng mở … để cư dân có thể vào các khu vực thuận tiện mà không cần phải đụng tay vào bất cứ thứ gì.

Yếu tố cuối cùng mà người mua quan tâm ở thời điểm này và kể cả sau này là công tác quản lý vận hành tòa nhà. Suy cho cùng, những công nghệ hay yếu tố mà chúng tôi vừa đề cập có thể có hoặc không liên quan đến yếu tố con người. Qua thời kỳ đại dịch này, chúng ta thấy rằng vai trò của người quản lý tòa nhà là vô cùng quan trọng. Dù quản lý tốt hay chuyên nghiệp thì cư dân của tòa nhà này đều được hưởng lợi, đảm bảo cư dân không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi đại dịch Covid-19.

“Đây là những xu hướng mà chúng tôi đã thấy trên thị trường căn hộ, không chỉ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM mà còn ở các khu vực khác của Việt Nam.