Cuộc khủng hoảng Evergrande đã ảnh hưởng lớn đến hệ thống tài chính, thị trường bất động sản toàn cầu. Các chuyên gia kinh tế cũng đã có những đánh giá về ảnh hưởng của nó đến bất động sản Việt Nam.
Cảnh báo các rủi ro tiềm ẩn đối với bất động sản Việt Nam
Đây là câu hỏi nhận được sự quan tâm của rất nhiều người. Khi mà, Evergrande đang ôm khối nợ hơn 300 tỷ USD và mất khả năng thanh khoản. Ảnh hưởng của nó không chỉ ảnh hưởng riêng đến Trung Quốc mà còn lan ra nhiều nền kinh tế của các quốc gia liên quan.
Tại buổi Talk show Nhìn từ vụ Evergrande đến tương lai thị trường bất động sản Việt Nam, các chuyên gia cho rằng, Việt Nam do có rất nhiều tương đồng về cấu trúc thị trường địa ốc giống như Trung Quốc nên khủng hoảng nợ hàng trăm tỷ USD của ông trùm bất động sản Trung Quốc là bài học cảnh báo các rủi ro tiềm ẩn đối với bất động sản Việt Nam.
Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết, nhìn từ bài học Evergrande của Trung Quốc, thị trường bất động sản Việt Nam có một số rủi ro cần phải được cảnh báo sớm.
Việt Nam cho phép các nhà kinh doanh bất động sản huy động vốn từ khách hàng để bán nhà hình thành trong tương lai giống như Trung Quốc. Hàng triệu người dân ở đây đã đóng tiền đặt cọc mua nhà, góp tiền cho Evergrande phát triển những dự án nhà ở trong thời gian qua. Bởi thế, nếu Evergrande phá sản, hàng triệu người mua nhà đóng tiền theo tiến độ sẽ bị ảnh hưởng nặng. Cũng vậy, người mua nhà hình thành trong tương lai tại thị trường Việt Nam cũng chịu rất nhiều rủi ro khi các chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính.
Theo như ông Hiếu phân tích, luật pháp Việt Nam cho phép các chủ đầu tư bất động sản huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai để tăng thêm một hàng rào bảo vệ cho người mua nhà trên giấy.
“Nợ xấu bất động sản sẽ tăng lên, doanh nghiệp địa ốc ồ ạt phát hành trái phiếu thời gian qua cũng có thể tạo ra hệ lụy khó lường. Ngành địa ốc vẫn dùng vốn vay ngắn hạn để đầu tư trung và dài hạn cũng đáng quan ngại. Lúc này không nên vẽ nên kịch bản màu hồng để rồi tự bắn vào chân mình”.
Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng
Tuy nhiên, ông cho rằng tới thời điểm này, chưa rõ số lượng dự án được ngân hàng bảo lãnh, số chứng thư bảo lãnh được phát hành, số vụ bảo lãnh đã thực hiện thành công và có bao nhiêu vụ tranh chấp về vấn đền này. Trong khi đó, trên thị trường từng xảy ra trường hợp không ít dự án công bố có bảo lãnh ngân hàng nhưng khi xảy ra sự cố, người mua nhà lại mất trắng và không được bảo vệ.
Chưa kể, cú sốc Evergrande của Trung Quốc cho thấy doanh nghiệp bất động sản luôn đứng trước nguy cơ bùng nổ khủng hoảng nợ xấu và Việt Nam với cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản không bền vững, cũng đứng trước những rủi ro tương tự. Theo ông Hiếu, rủi ro của ngành bất động sản luôn song hành cùng với rủi ro của nền kinh tế.
Khó khăn có thể kéo dài tới 2-3 năm
Tuy nhiên, cũng có nhiều quan điểm về đánh giá sự ảnh hưởng của bom nợ Evergrande đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Tiến sỹ Bùi Đức Hưng – Trường Đại học Mở Hà Nội cho rằng, tầm cỡ như Evergrande với “núi nợ” 300 tỷ USD, tỷ lệ nợ trái phiếu lớn thì cho dù có sụp đổ cũng chưa chắc đã ảnh hưởng nặng đến nền kinh tế và thị trường bất động sản Trung Quốc. Do đó, lo lắng về các “rung chấn” đối với thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không xảy ra.
Tiến sỹ Bùi Đức Hưng phân tích, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa có các khoản nợ quốc tế bằng USD đáng kể và không phổ biến. Kinh tế Việt Nam vẫn trong tiến trình tăng trưởng. Đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn mạnh mẽ là chỗ dựa vững chắc cho thị trường bất động sản khi vẫn có nền tảng kinh tế – xã hội để phát triển. Ngoài ra, với đặc điểm đầu tư tại Việt Nam, bất động sản chiếm có ưu thế hơn một số kênh khác nên vẫn được nhà đầu tư chọn lựa.
Tuy nhiên, tiến sỹ Hưng cũng cảnh báo, ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, nền kinh tế tuy vẫn có tăng trưởng, nhưng tốc độ gia tăng giảm, khó khăn còn kéo dài. Thị trường bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn. Những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ ngắn hạn 6 tháng hay 1 năm mà còn có thể kéo dài tới 2, 3 năm tiếp theo và buộc các nhà đầu tư phải cân nhắc.
Là một chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Đinh Thế Hiển cũng có những phân tích riêng về vấn đề này. Theo ông, khoảng từ 3 – 6 tháng tới, hoạt động sản xuất kinh doanh khu vực nội địa sẽ gặp khó khăn do tác động của việc giãn cách các tỉnh, thành phía Nam với sự đóng cửa của nhiều doanh nghiệp sản xuất và dịch vụ. Người lao động vì thế sẽ bị giảm thu nhập nặng, nhu cầu tiêu dùng sẽ bị giảm khá mạnh, ảnh hưởng khá lớn đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp.
Theo ông, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng từ việc cho thuê văn phòng, cửa hàng, khách sạn bị sụt giảm mạnh. Nó chỉ có thể trở lại bình thường sau 6 tháng hoặc khi du lịch quốc tế được mở cửa. Thị trường cho thuê căn hộ cũng gặp khó dù ít hơn so với phân khúc cho thuê kinh doanh.
Trong đó, điều đáng lo ngại hiện nay là ngoài khoản nợ ngân hàng thì các công ty bất động sản đang nợ từ trái phiếu với mức tăng mạnh trong năm 2021. Chỉ tính riêng 2 quý đầu của năm 2021, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành là hơn 208.000 tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu với lượng phát hành trái phiếu lên tới 92.300 tỷ đồng, chiếm 44,2% tổng lượng phát hành trên thị trường.
Tuy nhiên, tiến sỹ Hiển cho rằng, nêys xét về trung hạn (2 – 5 năm), thị trường bất động sản vẫn ổn do nền kinh tế của Việt Nam đang tăng trưởng nhờ FDI và kéo theo thúc đẩy kinh tế nội địa.
Lời khuyên của tiến sỹ Đinh Thế Hiển là, nhà đầu tư trung và dài hạn có thể lựa chọn những bất động sản có vị trí đắc địa và tiềm năng. Nếu muốn lướt sóng, nhà đầu tư cần phải có kịch bản sống chung với nợ nếu không thể thanh khoản trong vòng 2-3 năm. Đặc biệt, ông Hiển khuyến nghị nhà đầu tư bỏ vốn vào trái phiếu công ty bất động sản nên cẩn thận.
Cát Anh (T/h)
