Ngành địa ốc Trung Quốc phải từ bỏ “vay nợ ồ ạt, tăng trưởng nóng”

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã phần nào hồi phục do Bắc Kinh nới lỏng kiểm soát, nhưng không thể sử dụng chiến lược vay nợ ồ ạt, tăng trưởng nóng như trước.

Theo CNBC, niềm tin của nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã phần nào được cải thiện. Trong vài tuần qua, khối lượng giao dịch và giá trái phiếu đều tăng. Bắc Kinh cam kết sẽ hỗ trợ và nới lỏng một số chính sách.

Nhưng theo giới quan sát, thị trường bất động sản Trung Quốc khó trở lại đà tăng trưởng cao như trước. Trận động đất năm ngoái sẽ tạo ra một “sự thay đổi mãi mãi” cho lĩnh vực này.

Vào đầu tháng 4, S&P Global Ratings cho rằng cuộc đại tu bất động sản của Bắc Kinh sẽ không leo thang hơn nữa. Nhưng phải mất nhiều tháng thị trường mới cảm nhận được sự nới lỏng của dây cương.

Hãng phân tích cho biết: “Chúng tôi tin rằng các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc khó có thể sử dụng chiến lược tăng trưởng nhanh, sử dụng đòn bẩy cao như trước đây”.

Bắc Kinh cam kết sẽ hỗ trợ và nới lỏng một số chính sách và hỗ trợ thị trường bất động sản sau khi doanh số bán nhà giảm mạnh. Ảnh: Reuters

Nới lỏng dây cương

Theo các báo cáo gần đây, một số thành phố và ngân hàng đã tìm cách hỗ trợ ngành bất động sản, sau khi doanh số bán nhà giảm mạnh trong vài tháng qua.

Theo Zou Lan, giám đốc bộ phận thị trường tài chính của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC), kể từ tháng 3, do nhu cầu yếu, các ngân hàng tại hơn 100 thành phố của Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất. Các khoản cho vay thế chấp trung bình từ 20-60 điểm cơ bản.

“Lập trường của chính phủ Trung Quốc là cố gắng ngăn chặn những tác động tiêu cực từ lĩnh vực bất động sản lan ra toàn bộ nền kinh tế”, Gary Ng, chuyên gia kinh tế châu Á – Thái Bình Dương tại Natixis, cho biết. bài văn.

Theo Moody’s, những thay đổi trong ngành bất động sản sẽ tác động lớn đến nền kinh tế. Vì bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm 25% GDP của Trung Quốc.

Đáng chú ý, làn sóng Covid-19 mới và các biện pháp chống dịch nghiêm ngặt đang gây áp lực lên nền kinh tế khiến tăng trưởng chậm lại.

Các tập đoàn bất động sản của Trung Quốc bắt đầu chao đảo sau khi chính quyền nước này ban hành chính sách ba lằn ranh đỏ vào tháng 8 năm 2020. Chính sách này đặt giới hạn nợ đối với dòng tiền, tài sản và mức vốn của một công ty, nhằm giảm tỷ lệ đòn bẩy sau nhiều năm tăng trưởng mạnh. bởi nợ nần chồng chất.

Các chính sách khiến các ngân hàng thận trọng hơn trong việc cấp vốn cho các tập đoàn bất động sản. China Evergrande – tập đoàn bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới – rơi vào cảnh túng quẫn và vỡ nợ vào cuối năm ngoái.

Các tập đoàn bất động sản khác của Trung Quốc cũng bị ảnh hưởng. Một số công ty không thể trả lãi trái phiếu, một số khác thì vỡ nợ.

China Evergrande và tỷ phú Từ Gia An từng được xem là một trong những biểu tượng của sự trỗi dậy kinh tế Trung Quốc. Năm 2017, China Evergrande trở thành tập đoàn bất động sản lớn nhất thế giới tính theo doanh thu. Ông Xu là tỷ phú giàu nhất Trung Quốc với khối tài sản ước tính khoảng 42,2 tỷ USD.

Goldman Sachs ước tính tài sản của China Evergrande tương đương 2% GDP của Trung Quốc. Theo ước tính của Financial Times, lượng đất mà tập đoàn bất động sản họ Hứa sở hữu tương đương với toàn bộ đất nước Bồ Đào Nha.

Nhưng giờ đây, biểu tượng kinh tế của Trung Quốc đã sụp đổ. Đáng nói, China Evergrande không phải là quả bom nợ duy nhất. Theo các nhà kinh tế tại Nomura, ngành bất động sản Trung Quốc đang phải gánh trên một núi nợ khổng lồ 5.200 tỷ USD. Quy mô khoản nợ đã tăng gấp đôi kể từ cuối năm 2016 và lớn hơn GDP của Nhật Bản, nền kinh tế lớn thứ ba thế giới.

Trong quý đầu tiên của năm nay, hoạt động phát hành trái phiếu trên thị trường trái phiếu lợi suất cao của châu Á – chủ yếu là các tập đoàn bất động sản của Trung Quốc – sụt giảm. Theo dữ liệu Dealogic, khoảng 4.4 tỷ USD trái phiếu đã được phát hành, thấp hơn khoảng 85% so với một năm trước đó.

Tuy nhiên, sự lạc quan đã trở lại kể từ giữa tháng 3, sau khi Bắc Kinh phát tín hiệu hỗ trợ ngành bất động sản đang gặp khó khăn.

Theo dữ liệu của MarketAxess, khối lượng giao dịch trên thị trường trái phiếu bất động sản đã tăng gần 700 triệu đô la giữa tháng 3, tăng gần 20% so với đầu tháng. Vào cuối tháng 3, khối lượng tiếp tục tăng lên ngoài 700 triệu đô lasau đó giảm nhẹ vào tháng Tư.

Không còn nợ chồng chất, tăng trưởng nóng

Theo Nomura, việc nới lỏng dây cương là để đối phó với sự suy thoái nhanh chóng của thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Doanh số bán nhà tại 30 thành phố lớn đã giảm 47% trong tháng 3 so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Ng tại Natixis, 7/10 vụ mua lại đất từ ​​đầu năm đến nay thuộc về doanh nghiệp nhà nước. Điều này cho thấy các tập đoàn tư nhân vẫn đang gặp khó khăn.

Theo các nhà phân tích, mặc dù sự lạc quan đã hồi phục phần nào, nhưng triển vọng cho các nhà phát triển bất động sản vẫn còn mờ mịt. S&P chỉ ra rằng cho đến nay, việc nới lỏng chính sách mới chỉ được áp dụng cho phía cầu chứ không phải nguồn cung nhà ở.

“Nguồn cung có thể vẫn còn hạn chế, ngay cả khi tâm lý người mua nhà đã được cải thiện. Nguồn vốn đang được ưu tiên để hoàn thành các dự án nhà ở và trả nợ”, S&P cho biết.

Cơ quan này cho biết: “Số lượng người vỡ nợ sẽ vẫn tăng lên do doanh số bán nhà yếu và nguồn vốn bị thu hẹp”.

S&P cho rằng 20 công ty bất động sản đang đối mặt với tình trạng suy giảm thanh khoản, 4% còn lại có thể gặp rủi ro theo mô hình liên doanh. Đầu năm nay, một số tập đoàn đã thông báo rằng họ không thể công bố kết quả tài chính đúng hạn.

Ngay cả khi nới lỏng dây cương đối với ngành bất động sản, ông Ng cho biết Bắc Kinh vẫn sẽ tập trung vào việc ngăn chặn hành vi đầu cơ trên thị trường bất động sản đã từng quá nóng. Điều đó có nghĩa là giá nhà không còn tăng cao như trước.

“Do đó, các tập đoàn bất động sản từng hưởng lợi từ giá nhà cao nay sẽ phải thay đổi. Một số chủ đầu tư không còn khả năng trả nợ”, ông Ng cảnh báo.