Thị trường chứng khoán kết thúc phiên giao dịch cuối quý 2 với một diễn biến không mấy lạc quan khi chỉ số chính lùi về dưới mốc 1.200 điểm. Như vậy, tính từ đầu năm VN-Index đã mất đi gần 20% giá trị. Trong bối cảnh thị trường diễn biến xấu, nhóm bất động sản cũng không tránh khỏi tình trạng điều chỉnh mạnh khi ghi nhận những thông tin bất lợi kể từ đầu năm.
Theo đó, nhiều cổ phiếu thuộc nhóm này chứng kiến đà giảm sâu tương đương, thậm chí gấp 2-3 lần so với chỉ số chính. Mức giảm 20-40% xuất hiện ở hàng loạt cổ phiếu. Hầu hết các cổ phiếu như NLG (-43%); DXG (-46%); DIG (-65%); CEO (-62%)…đều đã chiết khấu mạnh đến hơn một nửa thị giá.
Thanh khoản giảm do nguồn cung hạn chế và giá bán tăng cao
Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản gần đây, SSI Research cho rằng nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư/ nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường. Ngoài ra, do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị như Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong Quý 1/2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch, giảm 20% so với cùng kỳ.
Báo cáo cũng chỉ ra rằng giai đoạn 2021-2022, nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. Ví dụ, giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1-1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển. Do đó, chính quyền địa phương ở một số địa phương đã ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp/đất ở chia thành nhiều thửa đất nhỏ, điều này giúp hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất.
Đồng thời, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng. Vào đầu năm, Bộ Giao thông vận tải đã công bố khoản 304,1 nghìn tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021-2025. Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế…
Do đó, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15-20% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ của một số dự án như Aqua City, Waterpoint và Gem Skyworld khá khả quan, dao động từ 70%-80% trong 2 năm qua.
Tuy nhiên, theo quan sát của SSI Research, 70-80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư, và hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng, vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn. Một số ưu đãi có thể kể đến như hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đối với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay, thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm…
Đội ngũ phân tích SSI vẫn theo dõi chặt tiến độ bán hàng ở các giai đoạn tiếp theo của các dự án. Giá bán tiếp tục được neo ở mức cao trong khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm xuống trong thời gian gần đây.
Kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận cao đến từ việc bàn giao sản phẩm
Trong phạm vi nghiên cứu, SSI đánh giá hầu hết các chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt mức tăng trưởng lợi nhuận hai con số trong năm 2022, ngoại trừ Vinhomes đặt kế hoạch lợi nhuận giảm do mức nền cao trong năm 2021. Kế hoạch tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm bất động sản mà các chủ đầu tư đã bán trong giai đoạn 2019-2021.
Tuy nhiên, trong giai đoạn 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn (chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 -15% so với cuối năm 2021).
Với những phân tích trên, SSI Research cho rằng giá cổ phiếu bất động sản đã được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn. Tuy nhiên, với nhiều khó khăn bất ổn của thị trường trong thời gian tới, SSI Research giữ quan điểm thận trọng đối với cổ phiếu ngành bất động sản, ít nhất là trong năm 2022.
Các công ty hoạt động bài bản có thể là lựa chọn an toàn
Tuy nhiên, các công ty hoạt động bài bản có thể là lựa chọn an toàn trong giai đoạn khó khăn này. SSI Research cũng đưa ra những cổ phiếu có tình hình tài chính mạnh với tỷ lệ đòn bẩy hợp lý, điển hình như NLG, KDH và VHM. Hơn nữa, SSI Research đánh giá những công ty này còn có khả năng đa dạng hoá nguồn vốn và huy động vốn quốc tế.
Bên cạnh đó, SSI Research cũng kỳ vọng các danh mục dự án tiềm năng tốt từ nhóm cổ phiếu trên sẽ mang lại dòng tiền mạnh và kết quả kinh doanh tốt trong 3 năm tới từ quỹ đất có giá trị tại Hà Nội và khu vực lân cận TP.HCM. Do đó, SSI Research khuyến nghị quan sát các cổ phiếu này từ Q3/2022 trở đi khi tâm lý thị trường được kỳ vọng sẽ ổn định hơn và doanh số bán hàng tại các dự án có kết quả rõ ràng hơn.
