Những nhà đầu tư lần đầu tham gia thị trường hoặc những người lần đầu đi mua nhà luôn phải đối mặt với rất nhiều rủi ro do thiếu các kiến thức, kinh nghiệm cơ bản.
Nhà đầu tư cần lưu ý gì ?
Theo số liệu từ báo cáo ‘Bí kíp mua nhà dành cho người bắt đầu’, Propzy cảnh báo 4 nhóm rủi ro, thách thức thường gặp đối với nhà đầu tư F0 (người mua nhà lần đầu) tại TP HCM. Bao gồm:
Vấn đề pháp lý
Dữ liệu từ hệ thống của Probzy này cho biết, tỷ lệ bất động sản tại mỗi quận, huyện TP HCM vướng pháp lý chiếm khoảng 10%. Nhà đầu tư F0 nên lưu ý những loại giấy tờ cần phải có khi giao dịch bất động sản, các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu thường gặp, cách phân biệt sổ hồng thật, giả; hợp đồng và các vấn đề cần lưu ý.
Các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản nhà ở rất nhiều, có những trường hợp chồng chéo nhau, đòi hỏi nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ càng, cập nhật thường xuyên. Nếu tiếp cận tài sản vướng pháp lý, bất động sản có thể bị sụt giảm giá trị hoặc khó tăng giá như kỳ vọng, gây thiệt hại lớn cho bên chính bên mua là các nhà đầu tư.
Cẩn trọng xem xét về quy hoạch
Những rủi ro về vấn đề quy hoạch chiếm đến 69%, theo khảo sát trên hệ thống của Propzy tại TP HCM. Đây là nhóm rủi ro phổ biến có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản, thậm chí gây thiệt hại tiền tỷ cho các nhà đầu tư.
Rủi ro tài chính
Tỷ lệ những nhà đầu tư tiến hành giao dịch và gặp vấn đề tài chính này thông thường chiếm 90%. Đa phần người mua nhà lần đầu không phân biệt được giữa việc lập kế hoạch tài chính với kế hoạch vay vốn khi mua nhà.
Các vấn đề tài chính với nhà đầu tư/người mua nhà lần đầu nên cân nhắc gồm: số tiền cần có, công thức chung để tính toán tài chính, thực hư chuyện ngân hàng cho vay 70%, tình huống chọn ngân hàng thực tế, lựa chọn gói vay tài chính, liệt kê các loại phí vay… Nếu cân đối dòng tiền và xác định tỷ trọng đòn bẩy tài chính phù hợp có thể giúp nhà đầu tư F0 quyết định đầu tư an toàn, tránh được áp lực tài chính hay bẫy lãi suất.
Ma trận thuế phí
Khách mua nhà lần đầu thường không nắm rõ có bao nhiêu loại thuế phí, ai là người trả các loại thuế phí này hay những trường hợp nào được miễn phí khi giao dịch bất động sản, tỷ lệ này chiếm khoảng 75%. Nếu không có sự thương lượng hoặc được tư vấn về nghĩa vụ thuế phí giữa các bên ngay từ đầu, có thể xảy ra tình huống tranh chấp và những nhà đầu tư – bên ít kinh nghiệm hơn sẽ chịu thiệt.
Để giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà lần đầu, đơn vị khảo sát này cũng đưa ra quy trình 6 bước giúp giao dịch bất động sản an toàn. Các bước tiến hành theo trình tự sau: đầu tiên xác định nhu cầu, kế đến là ngân sách và tính toán tài chính, xong các bước cơ bản này bắt đầu tìm kiếm bất động sản. Khi nhắm được mục tiêu, cần kiểm tra nhà, kiểm tra thông tin pháp lý và quy hoạch.
Ở giai đoạn tìm hiểu thông tin, người mua nhà lần đầu cần đặc biệt chú trọng thông tin thị trường, xu hướng giá cả tại các khu vực và xác thực thông tin tài sản. Có rất nhiều thông tin về bất động sản cần được xác thực như: hình ảnh nhà thực tế, giấy tờ pháp lý, quy hoạch, giá trị bất động sản…
Các khoản phí phát sinh vì chi phí mua nhà không chỉ bao gồm tiền trả cho chủ nhà mà còn rất nhiều chi phí khác cần phải tính đến như chi phí vay ngân hàng, thuế phí khi chuyển nhượng, nội thất, vận chuyển và cả những chi phí không tên phát sinh thêm… Người mua nhà cần chú ý đến những chi phí này khi lập kế hoạch tài chính.
Khi đã nắm chắc các thông tin tài sản, nhà đầu tư/người mua tiến đến bước so sánh và thương lượng với bên bán. Ở giai đoạn đàm phán này, người mua nhà lần đầu có thể sử dụng các thông tin, dịch vụ trực tuyến và tận dụng lời khuyên từ chuyên gia có uy tín để hiểu rõ hơn về các trường hợp gặp phải khi giao dịch bất động sản.
Nhà đầu tư F0 cũng cần tham khảo giá trị thị trường để tiếp cận đúng với giá trị thực. Trong quá trình định giá, nhà đầu tư F0 nên tìm hiểu thị trường tại khu vực quan tâm, sau đó dựa vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị như: hạ tầng, quy hoạch, tiện ích… để có thể thương lượng với bên bán. Khi thương lượng diễn ra thành công cũng là lúc người mua tiến sang bước cuối cùng: chốt giao dịch, hoàn tất hồ sơ và nhận nhà.
Lời khuyên từ chuyên gia
Bà Phạm Minh Nguyệt – CMO Propzy chia sẻ 3 điều người mua nhà lần đầu cần đặc biệt chú ý trong giai đoạn tìm hiểu thông tin.
Một là, thông tin thị trường, xu hướng giá cả tại các khu vực.
Hai là, các khoản phí phát sinh vì chi phí mua nhà không chỉ bao gồm tiền trả cho chủ nhà như giá bán được đăng, mà còn rất nhiều chi phí khác cần phải chi như chi phí vay ngân hàng, thuế phí khi chuyển nhượng, nội thất, vận chuyển và cả những chi phí không tên như di chuyển đi xem nhà,… Người mua nhà cần chú ý đến những chi phí này khi lập kế hoạch tài chính.
Ba là, xác thực thông tin bất động sản. Đây là bước được xem là quan trọng nhất, nhưng tốn khá nhiều thời gian, công sức của người mua nhà lần đầu. Có rất nhiều thông tin cần được xác thực như: hình ảnh nhà thực tế, giấy tờ pháp lý, quy hoạch, giá trị bất động sản,…
Ông Lê Minh Hoàng – Quản lý Cấp cao bộ phận Định giá Propzy đã chia sẻ về bức tranh toàn cảnh bất động sản TP.HCM trong giai đoạn 1/2020 – 6/2021. Theo số liệu tại Propzy, phân khúc bất động sản có giá 3-5 tỷ được giao dịch nhiều nhất tại các quận/huyện, chiếm 34% tổng số các giao dịch lũy kế. Theo nhận định của ông, các loại bất động sản trong phân khúc này có giá tiền không quá cao, phù hợp cho cả người có nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư trong giai đoạn thị trường bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 chứa nhiều rủi ro chưa lường trước được.
Ngoài ra, để mua được tài sản đúng với giá trị của nhà đất, chuyên gia Lê Minh Hoàng, quản lý cấp cao bộ phận định giá của Propzy chia sẻ kinh nghiệm rằng người mua nhà cần phải quan tâm đến các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị của thị trường BĐS như: hạ tầng, mật độ dân số, quy hoạch, tiện ích… để có thể chủ động thương lượng với chủ nhà.
Theo Propzy, thời gian trung bình để giao dịch thành công nhà phố hẻm là 56 ngày, trong khi đó, nhà phố mặt tiền ghi nhận bình quân thời gian giao dịch thành công kéo dài trong 61 ngày. Những căn nhà phố có giá trị cao từ 10 tỷ đồng trở lên có thời gian giao dịch thành công kéo dài trong 66-68 ngày.
