Thị trường mua bán chung cư cũ vẫn sôi động dù các dự án cải tạo, xây dựng lại có tốc độ chậm

Những căn hộ cũ không được bảo trì, bảo dưỡng ở bất kỳ dự án nào cũng bị cơi nới nên chất lượng công trình kém, xuống cấp là một điểm tiêu cực, tuy nhiên, nhiều người vẫn chọn mua những căn hộ này.

Theo anh Nguyễn Ngọc Thiện, chủ một chung cư ở Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng, ​​Hà Nội), chung cư cũ cũng có những tài sản khiến nhiều người lựa chọn, đó là nó nằm ở khu trung tâm, có nhiều loại diện tích, diện tích nhỏ từ 30 m2, 50 m2, 70 m2 hoặc có những căn lên đến 100 m2 đều đã có sổ hồng. Do có nhiều loại diện tích nên giá bán căn hộ có nhiều mức dao động từ 800 triệu đồng đến 3 tỷ đồng.

“Các chung cư cũ nằm ở khu vực trung tâm cũng có đầy đủ các dịch vụ và rất thuận tiện cho những người làm việc ở trung tâm thành phố với mức thu nhập thấp có thể lựa chọn”, ông Thiện nói.

Nhiều chung cư cũ đã xuống cấp, mất an toàn nhưng vẫn chưa được cải tạo, xây dựng lại.

Chị Trần Nguyên Thái, vừa mua căn hộ chung cư cũ ở Mai Động (quận Hoàng Mai), diện tích 50 m2 với giá 1,5 tỷ đồng. Bà Thái cho biết, gia đình bà có nghe nói đến các dự án chung cư cũ và mới được xây dựng ở ngoại thành, giá cũng 27-30 triệu đồng / m2, vị trí rất xa.

“Dự án nhà ở thương mại giá rẻ rất khó tìm, căn nhỏ đến 70m2, giá rẻ cũng trên 2 tỷ đồng với tài chính của gia đình tôi không mua được. Giữa việc mua chung cư cũ hay chung cư mini, gia đình tôi chọn chung cư cũ vì vẫn có sổ hồng để đảm bảo tài sản ”, chị Thái chia sẻ.

Thị trường mua bán chung cư cũ (nhà tập thể) tại Hà Nội luôn nhộn nhịp. Trên mạng xã hội cũng xuất hiện nhiều nhóm chuyên kinh doanh, buôn bán với hàng chục nghìn thành viên. Các trang bất động sản cũng liên tục đăng tin mua bán chung cư nhiều gia đình, chung cư cũ.

Trong một đánh giá về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, các dự án chung cư dưới 25 triệu đồng / m2 là rất ít, Hà Nội hầu như chỉ có ở những khu vực xa trung tâm thành phố. Cơ sở hạ tầng kém phát triển và tại TP.HCM hầu như không có dự án nào có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng / m2.

Điều này đã khiến cho các chung cư cũ trở thành thị trường nhà giá rẻ ở khu vực trung tâm khi các dự án thương mại khan hiếm.

Việc cải tạo tòa nhà cũ vẫn đang chờ đột phá

Trong khi thị trường mua bán chung cư cũ vẫn sôi động thì các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo chủ trương của Chính phủ hơn 10 năm qua vẫn ì ạch.

Số liệu của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ, trong đó có 401 chung cư đã được thanh tra. Từ năm 2007 đến nay, Hà Nội chỉ cải tạo, xây dựng lại 18 chung cư, tiếp tục triển khai 14 dự án, tương đương 1,8%.

Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 575 chung cư cũ, trong đó có 15 chung cư được cải tạo, xây dựng lại, chiếm 1,3%.

Các tỉnh, thành phố đang triển khai quy định mới tại Nghị định 69 về cải tạo chung cư cũ để đẩy nhanh tiến độ dự án.

Ông Võ Nguyên Phong, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, việc cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Số lượng chung cư cũ khá lớn, có chung cư thì thiếu giấy tờ, hiện trạng chung cư thay đổi… dẫn đến việc kiểm tra, lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại gặp nhiều khó khăn.

Chính phủ đã công bố Nghị định số 69/2021 / NĐ-CP (Nghị định 69) ngày 15 tháng 7 năm 2021 liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Do đó, nhiều quy định mới về quy hoạch thị trấn, giải phóng mặt bằng … đã được sửa đổi, tạo thêm quyền lực cho các địa phương trong việc thực hiện các dự án cải tạo các công trình cũ.

Nghị định 69 nêu rõ, trong quá trình lập quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền phải xác định các chỉ tiêu quy hoạch, trong đó có mục tiêu về “quy mô dân số”. Đây là yếu tố đảm bảo tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào dự án cải tạo chung cư cũ.

“Dự án cải tạo chung cư cũ có đủ số lượng căn hộ để 100% chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở tái định cư, thừa căn hộ bán cho chủ đầu tư thu hồi vốn, lãi 10 % thì các dự án sẽ khả thi khi triển khai ”- ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.

Ngoài ra, một trong những khó khăn tồn tại là tuổi thọ quá lâu nên việc đánh giá an toàn khó kết luận, ảnh hưởng đến chất lượng của chung cư cũ. Hiện việc thẩm định này thuộc về cơ quan quản lý nhà nước, nhưng việc triển khai rất chậm do thiếu kinh phí. Nghị định 69 quy định cụ thể về khung thời gian thực hiện thanh tra để có thể tháo gỡ nút thắt này.

Kể từ ngày nghị định có hiệu lực, trong vòng 3 tháng, các địa phương phải hoàn thành việc kiểm tra để đánh giá, phân loại các công trình nhà ở cũ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ trì là Sở Xây dựng, cùng với Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Quy hoạch – Kiến trúc lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư. Đó cũng là cơ sở để chủ đầu tư thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ.