Giá nhà ở Mỹ đã tăng vọt lên mức cao mới và động lực vẫn chưa dừng lại. Giờ đây, một số nhà nghiên cứu và chuyên gia kinh tế từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) cảnh báo rằng họ đã nhận thấy dấu hiệu “bong bóng” bùng cháy trên thị trường nhà ở của nền kinh tế lớn nhất thế giới.
Các nhà nghiên cứu tại Ngân hàng Dự trữ Liên bang Dallas, một trong 12 ngân hàng khu vực của Fed, cho rằng thị trường nhà đất Mỹ đang có dấu hiệu quá nóng. Ảnh: Dallasfed.org
Giá nhà tăng không đồng bộ với các nguyên tắc cơ bản
Theo dữ liệu của Fed, giá nhà trung bình ở Mỹ đã tăng 27% trong khoảng thời gian từ quý 2 năm 2020 đến quý 4 năm 2021. Giá nhà đang vượt xa thực tế thị trường và đang trở nên “xa rời các yếu tố cơ bản”, theo một bài báo được công bố ngày 29 tháng 3 bởi các nhà nghiên cứu tại Ngân hàng Dự trữ Trung Quốc. Cục Dự trữ Liên bang Dallas, một trong 12 ngân hàng khu vực của Fed.
Cho đến gần đây, những cảnh báo về rủi ro bong bóng nhà ở không được các chuyên gia ủng hộ rộng rãi, nhưng sau khi xem xét các thị trường nhà đất trên khắp nước Mỹ, các nhà nghiên cứu của Fed cho rằng có những bằng chứng mới cho thấy bong bóng bất động sản đang hình thành.
“Bằng chứng của chúng tôi cho thấy sự chuyển động bất thường của thị trường lần đầu tiên kể từ thời kỳ bùng nổ nhà ở vào đầu những năm 2000. Họ viết. Các chỉ số kinh tế vững chắc, cho thấy giá nhà năm 2021 ở Mỹ dường như đã tăng không đồng bộ với các nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Vào giữa tháng 3, lãi suất thế chấp cố định trong 30 năm ở Mỹ đã tăng lên 4,4%, cao nhất trong hơn 3 năm do các ngân hàng phản ứng với kỳ vọng tăng lãi suất. lãi suất với tốc độ nhanh chóng của Fed trong năm nay.
Khi lãi suất thế chấp tăng, giá nhà có xu hướng đi ngang hoặc giảm do số lượng khách hàng có khả năng mua nhà giảm. Tuy nhiên, một cuộc khảo sát gần đây, được thực hiện bởi các nhà nghiên cứu tại Đại học Florida Atlantic (FAU) và Đại học Quốc tế Florida (FIU), cho thấy giá nhà ở 95/100 thành phố trên khắp nước Mỹ vẫn được định giá quá cao.
Ken H. Johnson, một nhà kinh tế tại Trường Kinh doanh của FAU, cho biết: “Cuối cùng, tỷ lệ thế chấp tăng sẽ làm giảm giá nhà, nhưng cho đến nay, điều đó đã không xảy ra”. Ông cảnh báo người tiêu dùng rằng sẽ là một rủi ro lớn nếu nhảy vào thị trường nhà ở Mỹ ngay bây giờ vì “chúng ta đang ở gần đỉnh của thị trường tăng giá”.
Lo ngại hiệu ứng FOMO
Nhiều người Mỹ vẫn còn bị tổn thương bởi sự sụp đổ của thị trường nhà ở năm 2007, chủ yếu là do tín dụng giá rẻ và các tiêu chuẩn cho vay lỏng lẻo, dẫn đến hàng triệu chủ nhà nợ số tiền cao hơn. giá trị thực của ngôi nhà của họ.
Nhưng lần này, các nhà nghiên cứu của Fed lo ngại về một kịch bản khác. Xu hướng nhà ở nhanh chóng không phải lúc nào cũng dẫn đến bong bóng bất động sản. Theo các nhà nghiên cứu của Fed, có một số nguyên nhân khiến giá nhà tăng đều đặn trong thập kỷ qua, và tăng mạnh hơn trong hai năm qua, bao gồm cung cầu thị trường mất cân đối, chi phí lao động và xây dựng tăng, lãi thế chấp bất động sản tỷ lệ giảm xuống mức thấp.
Nhưng họ nói rằng giá nhà ở Mỹ có thể đang tăng đến mức mà họ mô tả là “quá nóng”, và đang dần lạc nhịp với các nguyên tắc kinh tế cơ bản làm nền tảng cho thị trường.
Theo họ, một lý do khiến thị trường nhà đất Mỹ bùng cháy là do người mua tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng, họ lo sợ sẽ bỏ lỡ cơ hội mua nhà giá thấp hơn ngay bây giờ và gặp khó khăn về tài chính. huy động để sau này mua nhà với giá cao hơn, một hiệu ứng tâm lý được biết đến trong tiếng Anh là FOMO (Fear Of Missing Out).
Họ nói rằng tâm lý của FOMO có thể đẩy giá nhà lên cao hơn và làm tăng kỳ vọng giá nhà thậm chí còn cao hơn trong tương lai.
Hậu quả của sự bùng nổ nhà ở có thể bao gồm các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng sai lầm về lợi nhuận, và giảm tăng trưởng kinh tế và việc làm.
Họ cho rằng phần lớn hành vi của những người mua và bán nhà ở Mỹ trong hai năm qua không có gì bất thường cả.
Giá nhà tăng lên mức cao nhất lịch sử do tồn kho nhà ở ở mức thấp kỷ lục. Hơn nữa, lãi suất cũng đã xuống mức thấp kỷ lục trong nhiều năm qua nhưng chỉ bấy nhiêu thôi là chưa đủ để giải thích cơn sốt của thị trường nhà đất.
Họ cho rằng có những yếu tố khác đã đóng vai trò đẩy thị trường đến gần bong bóng, bao gồm các chương trình kích thích kinh tế liên quan đến đại dịch Covid-19 và sự gián đoạn và gián đoạn chuỗi cung ứng. phản hồi chính sách liên quan.
Họ cũng nhấn mạnh vai trò của các nhà đầu tư, những người đã tích cực mua nhà trong những năm gần đây. Các nhà đầu tư hiện chiếm 33% lượng mua nhà ở Mỹ, cao hơn 5% so với mức trung bình trong thập kỷ qua, theo John Burns Real Estate Consulting.
Kinh doanh “ibuying”, trong đó các công ty sử dụng thuật toán và các công nghệ tự động khác để nhanh chóng đánh giá và mua nhà, sau đó sửa chữa nhỏ và sau đó bán lại kiếm lời, chỉ chiếm một số tiền nhỏ. 1,7% thị trường nhà ở Hoa Kỳ trong quý cuối cùng của năm 2021. Nhưng ở một số thành phố, tỷ lệ này cao tới 11%.
Rủi ro thị trường sụp đổ
Các nhà nghiên cứu của Fed nhận thấy dấu hiệu giá nhà “nóng quá mức” đã xuất hiện. Thị trường nhà ở Mỹ cho thấy những dấu hiệu này trong hơn 5 quý liên tiếp cho đến hết quý 3 năm 2021.
Các nhà nghiên cứu của Fed cũng đã xem xét mối quan hệ giữa giá nhà và giá thuê và phát hiện ra rằng kể từ năm 2020, tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê nhà đã tăng vọt, vượt quá những gì các yếu tố cơ bản là. phiên bản của thị trường và bắt đầu có dấu hiệu quá nóng vào năm 2021.
Ngoài ra, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập khả dụng của người dân, phản ánh mức hợp lý của giá nhà, cũng đang tăng nhanh nhưng chưa đến mức quá nóng.
Chu kỳ tăng trưởng của thị trường nhà ở sẽ bị gián đoạn khi các nhà hoạch định chính sách quyết định can thiệp, khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng và dòng tiền vào thị trường bất động sản cạn kiệt.
Các nhà nghiên cứu của Fed cảnh báo, điều này có thể dẫn đến sự điều chỉnh giá nhà, hoặc thậm chí bùng nổ thị trường bất động sản. Họ khuyến nghị rằng các nhà hoạch định chính sách và nhà đầu tư theo dõi chặt chẽ các đợt tăng giá tại các thị trường địa phương để phản ứng tốt hơn “trước khi sự sai lệch trở nên nghiêm trọng đến mức những đợt điều chỉnh giá tiếp theo sẽ tạo ra một cú sốc kinh tế.”
Các nhà nghiên cứu của Fed cảnh báo nếu những xu hướng đáng ngại này vẫn tiếp diễn, các ngân hàng, nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý phải sẵn sàng phản ứng nhanh chóng để ngăn chặn những hậu quả tiêu cực. mức độ nghiêm trọng của việc điều chỉnh giá nhà ở.
Nhưng họ cho rằng bất kỳ sự điều chỉnh kết quả nào sẽ không có tác động nghiêm trọng đến chủ nhà hoặc nền kinh tế như vụ sụp đổ thị trường lần trước vào năm 2008. Nhìn chung, người Mỹ đang gặp khó khăn. Tình hình tài chính tốt hơn và các chủ nhà cũng đang giữ những ngôi nhà có giá tốt và không bị vay quá nhiều như những năm giữa những năm 2000.
