Phát biểu tại một hội thảo mới đây, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, nguyên nhân sâu xa của Evergrande là do tập đoàn này đã đầu tư quá mức cho vay vào thị trường bất động sản.
Dù đã được cảnh báo từ năm 2015, Evergrande vẫn đánh cược rằng thu nhập từ bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng, các khoản vay nóng mở rộng. Những năm sau đó, thị trường bất động sản Trung Quốc không phục hồi như dự kiến của Evergrande nên xảy ra khủng hoảng.
TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra 3 vạch đỏ, nếu vượt quá thì đây được coi là vi phạm và có thể bị chính phủ và các cơ quan quản lý xử phạt. Các công ty có thể vượt qua 1 trong 3, nhưng Evergrande đã vượt qua 3 ranh giới, đó là:
Tiêu chí 1, tỷ lệ tổng nợ trên tổng tài sản không vượt quá 70%. Tổng nợ ở đây bao gồm nợ nhân viên, thuế, tổ chức tài chính, doanh nhân… Evergrande ở mức 83%.
Tiêu chí 2, tỷ lệ đòn bẩy nợ / vốn chủ sở hữu không được phép vượt quá 100%, tức là tỷ lệ 1: 1. Nợ này là nợ ngân hàng, nợ trái phiếu. Evergrande đã vượt quá 118%.
Tiêu chí 3, tiền mặt của công ty (trong két sắt, gửi ngân hàng) chia cho nợ ngắn hạn (khoản nợ sẽ trả trong 12 tháng) phải lớn hơn 100%. Evergrande chỉ có 36%.
Khi ba ranh giới đã vượt qua, các chủ nợ của Evergrande bắt đầu đình chỉ bất kỳ khoản vay mới nào. Đối với các công ty bất động sản, họ không cho vay mới, ngừng trả nợ dẫn đến phát mại tài sản để trả nợ, bán tháo tài sản, bán lỗ lớn, công ty bất động sản rơi vào cảnh hoang mang.
Về trường hợp của Evergrande, nhìn nhận về thị trường bất động sản Việt Nam, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam không bị ảnh hưởng trực tiếp, nhưng tâm lý nhà đầu tư đang bắt đầu có tác động.
Đầu tiên là thị trường trái phiếu, các nhà đầu tư bắt đầu lo sợ. Hiện Bộ Tài chính cũng đang có nhiều hướng dẫn để đảm bảo an toàn thị trường trái phiếu.Theo thông tin chia sẻ của ông Nguyễn Quang Thuấn – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc FiinGroup, nếu áp dụng tiêu chí “3 lằn ranh đỏ” của Trung Quốc đối với 69 công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam thì 77% sẽ phạm quy.
Cụ thể, theo báo cáo của FiinGroup dựa trên số liệu cập nhật đến hết báo cáo tài chính quý II / 2021 cho thấy, ở tiêu chí thứ nhất là tỷ lệ nợ / tổng tài sản, hầu hết các công ty đều đạt mức Tài chính. Hoàng Huy (TCH) thấp nhất 5%, Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH), Đất Xanh (DXG), Vinhomes (VHM) ở mức thấp nhất do chưa đến 70%. tỷ lệ này, cao nhất là 73%.
Ở tiêu chí thứ hai, về hệ số nợ ròng trên vốn chủ sở hữu, chỉ có Tài chính Hoàng Huy (TCH) và Nhà Khang Điền (KDH) đạt tỷ lệ này lần lượt là 12% và 62%. Nhiều công ty khác đã tăng hơn 100%.Đáng chú ý, Novaland, CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG), Hà Đô (HDG), An Gia (AGG) và Phát Đạt (PDR) ghi nhận tỷ lệ cao lên tới 150% đến 330%.
Tiêu chí thứ ba là tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn, là thước đo khả năng thanh toán các khoản nợ của doanh nghiệp. Ở tiêu chí này, hầu hết các công ty đều trượt khi tỷ lệ này nhỏ hơn 1. Chỉ có Công ty Tài chính Hoàng Huy (TCH) đạt 5,64, đây là mức rất cao.Tính đến 30/6/2021, TCH có hơn 5,4 nghìn tỷ đồng tiền gửi tại các ngân hàng thương mại, trong khi các khoản nợ vay không đáng kể chỉ khoảng 1000 tỷ đồng.
Có thể thấy, những thống kê và phân tích trên tuy chưa hoàn toàn đầy đủ nhưng cũng cho thấy phần nào tình hình sử dụng đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực bất động sản hiện nay.Do đó, các doanh nghiệp cũng cần có những tính toán, điều chỉnh để không chỉ đảm bảo hiệu quả đầu tư kinh doanh mà còn đảm bảo an ninh cho hệ thống, góp phần phát triển bền vững thị trường bất động sản.
Theo TS Đinh Thế Hiển, mặc dù thời gian gần đây có nhiều ý kiến lo ngại về việc nợ của các công ty bất động sản nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang gặp một số khó khăn, nhưng không vì thế mà lo sợ mất chỗ đứng trong nền kinh tế.
