Tính thuế chuyển nhượng BĐS — 2% giá trị + miễn thuế
Tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, cho/tặng, thừa kế bất động sản theo Luật TNCN. Bao gồm các trường hợp miễn thuế (BĐS duy nhất, người thân ruột).
Thuế chuyển nhượng BĐS — 2% giá ghi trong hợp đồng
Theo Luật TNCN sửa đổi 109/2025/QH15 và Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân chuyển nhượng bất động sản (mua đi bán lại) phải nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng — không trừ chi phí, không trừ giá vốn.
Quy định 2% là cố định cho mọi giao dịch BĐS không thuộc diện miễn thuế. Người bán nộp thuế tại Chi cục thuế quận/huyện nơi BĐS tọa lạc trong vòng 30 ngày từ khi ký hợp đồng công chứng.
Lưu ý: giá ghi trong hợp đồng không được thấp hơn khung giá UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu ghi thấp hơn, cơ quan thuế áp giá khung. Trường hợp giao dịch lớn, cần kiểm tra khung giá để tránh truy thu.
Các trường hợp miễn thuế chuyển nhượng
BĐS duy nhất — người chuyển nhượng có duy nhất một BĐS này (theo dữ liệu cấp sổ trên cả nước), sở hữu liên tục ≥ 6 tháng, và đã đăng ký thường trú/tạm trú dài hạn. Cần đính kèm xác nhận của UBND xã/phường khi nộp hồ sơ.
Cho/tặng người thân ruột — cha mẹ ↔ con (gồm con riêng, con nuôi hợp pháp), vợ chồng hợp pháp, anh chị em ruột, ông bà nội/ngoại ↔ cháu nội/ngoại. Cần giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống (giấy khai sinh, hôn thú).
Thừa kế từ người thân ruột — cùng phạm vi như cho/tặng. Hồ sơ cần: di chúc hợp lệ hoặc văn bản phân chia di sản, giấy tờ chứng minh quan hệ.
Thuế quà tặng / thừa kế BĐS từ người ngoài
Khi nhận quà tặng hoặc thừa kế BĐS từ người không thuộc nhóm thân ruột, người nhận chịu thuế TNCN 10% trên giá trị vượt 10 triệu đồng. Đây là quy định Điều 18 Thông tư 111/2013/TT-BTC.
Ví dụ: nhận quà tặng BĐS trị giá 2 tỷ từ người thân không trong danh sách miễn → thuế = 10% × (2 tỷ − 10 triệu) = 199 triệu đồng. Thuế nộp tại Chi cục thuế nơi BĐS tọa lạc trong 30 ngày từ khi nhận.
Phí khác khi giao dịch BĐS — không chỉ có thuế TNCN
Ngoài thuế 2% TNCN (người bán), giao dịch BĐS còn các khoản:
Lệ phí trước bạ 0,5% giá trị BĐS (người mua nộp). Áp dụng khi sang tên sổ.
Phí công chứng 0,03–0,1% giá trị, lấy theo bậc giảm dần (Nghị định 19/2018/NĐ-CP). Hợp đồng 3 tỷ phí công chứng ~6 triệu.
Phí đo đạc + cấp sổ 200.000–2 triệu tùy địa phương.
Hoa hồng môi giới 1–2% giá trị BĐS (nếu có) — không phải lệ phí Nhà nước, do hai bên thương lượng với môi giới.