Tính trả góp vay mua nhà — bảng amortization chi tiết
Tính số tiền trả hàng tháng, tổng lãi và bảng trả nợ chi tiết theo lãi suất giảm dần (gốc + lãi cố định mỗi tháng).
Bảng trả nợ chi tiết240 tháng
| Năm | Tổng trả | Gốc trong năm | Lãi trong năm | Còn lại cuối năm |
|---|---|---|---|---|
| Năm 1 | 208.277.576 ₫ | 39.804.584 ₫ | 168.472.992 ₫ | 1.960.195.416 ₫ |
| Năm 2 | 208.277.576 ₫ | 43.322.947 ₫ | 164.954.629 ₫ | 1.916.872.469 ₫ |
| Năm 3 | 208.277.576 ₫ | 47.152.301 ₫ | 161.125.275 ₫ | 1.869.720.168 ₫ |
| Năm 4 | 208.277.576 ₫ | 51.320.136 ₫ | 156.957.440 ₫ | 1.818.400.032 ₫ |
| Năm 5 | 208.277.576 ₫ | 55.856.369 ₫ | 152.421.207 ₫ | 1.762.543.662 ₫ |
| Năm 6 | 208.277.576 ₫ | 60.793.565 ₫ | 147.484.011 ₫ | 1.701.750.098 ₫ |
| Năm 7 | 208.277.576 ₫ | 66.167.163 ₫ | 142.110.413 ₫ | 1.635.582.935 ₫ |
| Năm 8 | 208.277.576 ₫ | 72.015.738 ₫ | 136.261.838 ₫ | 1.563.567.197 ₫ |
| Năm 9 | 208.277.576 ₫ | 78.381.275 ₫ | 129.896.301 ₫ | 1.485.185.922 ₫ |
| Năm 10 | 208.277.576 ₫ | 85.309.466 ₫ | 122.968.110 ₫ | 1.399.876.455 ₫ |
| Năm 11 | 208.277.576 ₫ | 92.850.047 ₫ | 115.427.529 ₫ | 1.307.026.408 ₫ |
| Năm 12 | 208.277.576 ₫ | 101.057.147 ₫ | 107.220.429 ₫ | 1.205.969.261 ₫ |
| Năm 13 | 208.277.576 ₫ | 109.989.680 ₫ | 98.287.896 ₫ | 1.095.979.581 ₫ |
| Năm 14 | 208.277.576 ₫ | 119.711.768 ₫ | 88.565.808 ₫ | 976.267.813 ₫ |
| Năm 15 | 208.277.576 ₫ | 130.293.199 ₫ | 77.984.377 ₫ | 845.974.614 ₫ |
| Năm 16 | 208.277.576 ₫ | 141.809.933 ₫ | 66.467.643 ₫ | 704.164.681 ₫ |
| Năm 17 | 208.277.576 ₫ | 154.344.641 ₫ | 53.932.935 ₫ | 549.820.039 ₫ |
| Năm 18 | 208.277.576 ₫ | 167.987.304 ₫ | 40.290.272 ₫ | 381.832.735 ₫ |
| Năm 19 | 208.277.576 ₫ | 182.835.854 ₫ | 25.441.722 ₫ | 198.996.881 ₫ |
| Năm 20 | 208.277.576 ₫ | 198.996.881 ₫ | 9.280.695 ₫ | 0 ₫ |
Xem giải thích chi tiết · 4 phần
Khoản vay mua nhà tính lãi như thế nào?
Đa số ngân hàng Việt Nam áp dụng phương pháp trả góp đều hằng tháng (annuity / EMI): mỗi tháng người vay trả một số tiền cố định gồm cả gốc và lãi. Phần lãi cao trong những tháng đầu (vì dư nợ còn lớn), giảm dần về cuối kỳ; phần gốc ngược lại — tăng dần.
Công thức tính khoản trả tháng: M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất tháng (lãi suất năm chia 12), n là tổng số tháng. Đây là công thức chuẩn quốc tế cho amortization loan.
Vay 2 tỷ trong 20 năm với lãi suất 8,5%/năm cố định cho ra trả tháng ≈ 17,36 triệu. Tổng thanh toán cả kỳ ≈ 4,17 tỷ — trong đó lãi ≈ 2,17 tỷ, hơn cả số tiền gốc ban đầu.
Lãi suất ưu đãi và "lãi suất sau ưu đãi" — bẫy phổ biến
Hầu hết ngân hàng (Vietcombank, BIDV, VPBank, Techcombank, ACB...) chào lãi suất vay mua nhà cố định trong 6–24 tháng đầu ở mức 5,5–7,5%/năm. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất "thả nổi" theo công thức lãi suất tiết kiệm 12T + biên độ 3,5–4,5%, thực tế hiện nay khoảng 9,5–11,5%/năm.
Bộ Tài chính khuyến nghị người vay tính khả năng trả nợ dựa trên lãi suất sau ưu đãi, không dựa lãi ưu đãi. Quy tắc 30/30/3: tổng nợ vay ≤ 30% thu nhập tháng, đặt cọc tối thiểu 30%, vay không quá 3 lần thu nhập năm. Vượt ngưỡng này rủi ro vỡ kế hoạch khi lãi suất tăng.
Phạt trả nợ trước hạn cũng cần lưu ý: 1–3% dư nợ gốc trả trước nếu trong 1–5 năm đầu, tùy ngân hàng. Nếu dự kiến trả trước, hỏi rõ điều khoản này trước khi ký hợp đồng.
Lãi suất cố định vs lãi suất thả nổi
Cố định toàn kỳ hiếm có ở Việt Nam. Hiện chỉ một số gói vay nhà ở xã hội (Ngân hàng CSXH, gói tín dụng 120.000 tỷ) cho phép cố định 5–10 năm ở mức 4,8–6,5%/năm. Phù hợp người thu nhập trung bình muốn yên tâm về chi phí vay.
Cố định ưu đãi rồi thả nổi phổ biến nhất ở ngân hàng thương mại. Ưu điểm là khoản trả tháng đầu thấp giúp dễ duyệt vay; nhược điểm là phần thả nổi sau đó khó dự đoán, tăng theo lãi tiết kiệm.
Thả nổi ngay từ đầu hiếm khách hàng chọn nhưng đôi khi rẻ hơn nếu lãi suất thị trường có xu hướng giảm. Phù hợp người đầu tư BĐS ngắn hạn (bán trong 1–2 năm).
Kỳ hạn vay càng dài, lãi càng nhiều
Vay 2 tỷ lãi 8,5%: 10 năm trả tháng 24,8 triệu (tổng lãi 974 triệu); 20 năm trả tháng 17,4 triệu (tổng lãi 2,17 tỷ); 30 năm trả tháng 15,4 triệu (tổng lãi 3,53 tỷ). Kéo dài từ 20 lên 30 năm tăng tổng lãi 1,36 tỷ để giảm 2 triệu/tháng.
Quy tắc kinh nghiệm: kỳ hạn 15–20 năm là điểm cân bằng giữa khoản trả tháng vừa phải và tổng lãi không quá lớn. Người trẻ có thu nhập tăng nhanh có thể chọn 20–25 năm rồi trả trước hạn khi thu nhập cải thiện.