Ông Vicente Nguyễn, CIO AFC Vietnam Fund (quỹ đầu tư có quy mô hơn 70 triệu USD) trên thị trường chứng khoán vừa có những phân tích về kênh đầu tư hot nhất hiện nay là chứng khoán và bất động sản.
Điểm giống và khác nhau giữa đầu tư vào cổ phiếu và bất động sản
“Như các bạn đã biết, tôi đang quản lý một quỹ đầu tư nước ngoài chuyên đầu tư vào thị trường chứng khoán Việt Nam, hiện quỹ có quy mô hơn 72 triệu USD. Quỹ không quá xuất sắc nhưng cũng được coi là thành công của công ty với tỷ suất lợi nhuận hơn 20% / năm trong vài năm qua Tôi đã áp dụng khá nhiều quy tắc đầu tư chứng khoán vào lĩnh vực bất động sản và thành công rực rỡ, có lô đất x5, x10 thậm chí x20 lần. trong 5-10 năm nữa Dù không phải là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhưng tôi đã được gọi là tương đối thành công nhờ những quy tắc đầu tư vào chứng khoán, tôi chia sẻ với các bạn những quy tắc này, mong các bạn cùng tham khảo và thành công nhé. Ý kiến cá nhân của mình, áp dụng cho bản thân, không dạy cho ai, cũng không so sánh với ai, cũng không phải kim chỉ nam cho ai, bạn có thể chắt lọc, chắt lọc để phù hợp với từng người “, ông Vicente Nguyễn chia sẻ.
Tôi đã áp dụng rất nhiều quy tắc đầu tư chứng khoán vào lĩnh vực bất động sản và gặt hái được nhiều thành công. Có những lô đất x5, x10 thậm chí x20 lần trong vòng 5 – 10 năm.
Theo CIO này, điểm giống nhau của đầu tư cổ phiếu và đầu tư bất động sản là hai kênh đầu tư sinh lời nhưng cũng là tài sản tích lũy. Phần lớn người mua cổ phiếu là nhà đầu tư mua bán 100%, rất ít kiểu Warren Buffett mua và nắm giữ suốt đời. Bất động sản cũng vậy, hầu hết nhà đầu tư mua để đầu tư như một kênh tích lũy tài sản.
Hai kênh đầu tư nên cả hai đều mang rủi ro. Đối với chứng khoán, rủi ro liên quan đến thị trường chứng khoán, doanh nghiệp, bất động sản là rủi ro pháp lý, rủi ro chính sách và rủi ro kinh tế liên quan.
Để thành công trong việc đầu tư vào cổ phiếu hoặc bất động sản, bạn phải có khả năng định giá những gì bạn mua, ước tính tiềm năng tăng trưởng của nó và từ đó ước tính lợi nhuận.
Về thu nhập, cả hai kênh đầu tư đều có thể mang lại thu nhập. Nếu thu nhập từ đầu tư cổ phiếu là cổ tức, thì đầu tư bất động sản có thể là cho thuê (đối với nhà ở, căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng) hoặc lợi nhuận trên đất như thu nhập từ nông nghiệp (đối với bất động sản là đất nông nghiệp).
Về giá vốn, cả hai kênh đầu tư đều phải bỏ vốn nên khi đầu tư bạn phải tính toán chi phí vốn vào đó. Thông thường giá vốn của bất động sản sẽ lớn hơn do thời gian nắm giữ lâu hơn do tính thanh khoản của bất động sản luôn thấp hơn chứng khoán.
Sự khác biệt giữa hai kênh đầu tư vào chứng khoán và bất động sản:
Đầu tiên, Bất động sản không có chỉ báo giá hàng ngày, ngược lại cổ phiếu có chỉ báo giá hàng ngày, hàng giờ và từng giây. Điều này khiến các nhà đầu tư bất động sản ít bị biến động về giá. Nhưng điều đó không có nghĩa là nó không khiến bạn tham lam hay sợ hãi. Tuy nhiên, thông thường, bạn sẽ trở nên bình tĩnh hơn nhiều nếu bạn nắm giữ một tài sản và nghe nói rằng nó đang đi xuống hoặc thị trường kém thanh khoản hoặc thậm chí đóng băng. Vì bắt nguồn từ tâm lý coi bất động sản tương đối là tài sản “thực”. Và khi bạn sở hữu nó, bạn có toàn quyền kiểm soát, ngược lại, ngay cả khi bạn sở hữu cổ phiếu, cổ phiếu đó, bạn hầu như không thể quyết định bất cứ điều gì về công ty đó.
Thứ hai, Thanh khoản BĐS là tài sản khi mua bán hầu hết cần phải kiểm tra, tức là phải xem, kiểm tra và mua bán trực tiếp nên giao dịch sẽ diễn ra ít nhất vài ngày đến 1 ngày. một số tuần. Điều này tạo nên đặc điểm là tính thanh khoản của bất động sản luôn thấp hơn chứng khoán. Nếu chứng khoán chỉ cần 1 giây là có tiền trong tài khoản thì có khi bất động sản phải ôm hàng năm trời.
Thứ ba, Với quy mô lớn, khó chia nhỏ, bạn có thể đầu tư chứng khoán với số tiền chỉ từ 50-100 triệu đồng, nhưng với bất động sản thì số tiền này khá khó khăn. Do bất động sản thường có quy mô lớn nên việc mua được một lô đất với số tiền đó không phải là điều dễ dàng. Bởi lẽ, tính thanh khoản của bất động sản không thể bằng chứng khoán.
Thứ Tư, Tuy đều là bất động sản đầu tư nhưng bất động sản ngoài giá trị sử dụng còn có một điều khác nữa. Có nhiều người mua chỉ vì thích, vì view siêu đẹp, vì độc đáo nghỉ dưỡng và không cần quan tâm đến giá cả của nó. Lên hay xuống đối với họ không quan trọng vì cái họ cần là giá trị sử dụng của nó. Trong khi đó, khi sở hữu một cổ phiếu, bạn hầu như không có giá trị sử dụng, chỉ phần lớn là đầu tư, và khó có thể can thiệp vào nội bộ của doanh nghiệp, trừ khi bạn là nhà đầu tư. Một khoản đầu tư khổng lồ có khả năng chi phối hoạt động kinh doanh mà bạn đầu tư.
Áp dụng các quy tắc đầu tư chứng khoán vào bất động sản
Ông Vicente Nguyễn có những quy tắc đặc biệt áp dụng từ thị trường chứng khoán đến thị trường bất động sản.
Quy tắc 1: Mua tài sản có giá trị
Bạn phải đánh giá cao tài sản bạn mua, bất động sản và cổ phiếu. Có nhiều cách để định giá một chứng khoán, và bất động sản cũng vậy.
“Theo kinh nghiệm đầu tư nhiều năm của tôi, một trong những phương pháp định giá bất động sản tốt nhất là so sánh tương quan. Ngoài những yếu tố pháp lý bạn phải kiểm tra trước khi mua thì việc so sánh tương quan lô đất bạn đang mua với lô đất của Vị trí tương tự tại một thành phố có nền kinh tế phát triển tương tự Nếu lô đất bạn đang mua có giá thấp hơn nhiều thì điều này có vẻ như nó đang được định giá thấp hơn ”, ông Vicente nói. Ngoài ra, bạn nên kết hợp thêm một phương pháp khác đó là “biên độ an toàn”. Nếu lô đất bạn mua có giá thấp hơn khu vực tương đương từ 50% trở lên thì đó là mức chênh lệch khá an toàn. Nếu thấp hơn 80-90% thì được gọi là biên độ siêu an toàn. Một phương pháp tương quan khác chỉ là tỷ lệ giữa giá thị trường và giá đất do nhà nước quy định tại khu vực bạn mua so với các tỉnh khác. Nếu chỉ số này thấp hơn so với các tỉnh thành khác, chứng tỏ đất nền bạn đang mua có giá tương đối rẻ.
Chẳng hạn, giá đất nông nghiệp theo đơn giá nhà nước ở Đà Lạt hiện có giá khung 100-200k / m2, nhưng giá thị trường khoảng 5-10 triệu / m2, thậm chí 20 triệu / m2. Vì vậy, tỷ lệ là hơn 50 và gần 100 lần. Trong khi đó, giá đất nông nghiệp theo đơn giá nhà nước tại Daksong khoảng 30k / m2, giá giao dịch khoảng 150-200k / m2 tức là chỉ số này giảm khoảng 5-7 lần. Nếu so sánh 5-7 lần với 100 lần ở Đà Lạt thì chỉ số này ở mức thấp an toàn. Đó là những phương pháp định giá mà ông Vicente Nguyễn thường áp dụng để đầu tư bất động sản. Khi bạn trở nên rẻ hơn, nó cho phép bạn giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.
Quy tắc 2: Mua sớm và đợi đường dài
Cũng giống như đầu tư vào cổ phiếu, bạn cần mua sớm khi nó vẫn chưa được phát hiện và đợi nó phát triển, trở thành viên ngọc quý mà ai cũng muốn có, khi đó khoản đầu tư của bạn sẽ trở nên cực kỳ sinh lời. lợi nhuận. “Khi tôi đầu tư vào Daksong, nhiều người nói với tôi rằng, không ai biết Daksong ở đâu, không có dân cư ở đâu, tốc độ đô thị hóa thấp, khi nào thì tăng giá. Mua ở đó, đôi khi là những suy nghĩ khiến tôi càng chắc chắn rằng. Đây là nơi tôi phải xuống tiền ngay, chờ mọi người biết đến, nổi tiếng như Đà Lạt. Hoặc chí ít là Bảo Lộc, Măng Đen, giá anh mua sẽ không còn hấp dẫn nữa ”, anh Đ. . Vicente Nguyễn. Nếu bạn nghĩ rằng nơi bạn mua sẽ không thể trồng được thì bạn đã nhầm to. Tất cả các tỉnh thành ở nước ta đều có tốc độ đô thị hóa rất cao.
Quy tắc 3: Đầu tư dài hạn
Giống như chứng khoán, bạn nên đầu tư dài hạn và có tầm nhìn dài hạn. Đối với cổ phiếu, bạn có thể kỳ vọng mua hôm nay và T + 3 kiếm 10-20% nhưng bất động sản thì gần như không thể. Vì tính thanh khoản của nó không giống như cổ phiếu, mà ngược lại nó có thể mang lại cho bạn một tỷ suất sinh lợi trong mơ. Ai cũng nghĩ đến đầu tư ngắn hạn, lướt sóng kiếm chút% để bước ra, nhưng không ai chừa con đường rút lui. Trên thị trường chứng khoán, câu nói nổi tiếng của giới đầu tư là “vô tình lướt sóng trở thành cổ đông”. Có lẽ trong bất động sản cũng vậy, rủi ro luôn tiềm ẩn, bạn sẽ không lường trước được hết những rủi ro có thể xảy ra nên hãy luôn lên cho mình một phương án B sẵn sàng đầu tư lâu dài. và có tầm nhìn dài hạn để đảm bảo rằng dù rủi ro có xảy ra thì nó cũng chỉ nằm trong dự tính của bạn. Ngoài ra, khi đầu tư vào bất động sản, bạn cần có cái nhìn dài hạn về tiềm năng phát triển kinh tế của địa phương mình đầu tư. Bởi bất động sản gắn liền với quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa của địa phương. Do đó, nhìn xa trông rộng, dự đoán tương lai là việc bạn phải làm.
Ông Vicente Nguyễn thích đầu tư dài hạn vào bất động sản và chứng khoán
Quy tắc 4: Hạn chế đầu tư bằng tiền đi vay
Do tính thanh khoản thấp hơn, số vốn lớn hơn và nhu cầu đầu tư dài hạn nên bạn cần hạn chế tối đa các khoản đầu tư cho vay. Bởi vì trong một khoảng thời gian dài như vậy, vô số biến động xảy ra không thể đoán trước và việc vay tiền sẽ giết chết bạn ngay lập tức trước khi bạn có thể kiếm được một xu lợi nhuận. Nếu dùng tiền đi vay để đầu tư, bạn buộc phải tính toán nguồn trả nợ ổn định và bền vững theo thời gian, đừng mong lợi nhuận ngắn hạn giúp bạn trả nợ vì đó chính là nhát dao giết chết bạn. thoải mái.
Quy tắc 5: Thần chú: “đất chưa bao giờ mất giá” nếu nhìn về lâu dài
“Trong hơn 10 năm đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tôi thực sự nghiệm ra rằng, ở một đất nước gần 100 triệu dân, tốc độ phát triển kinh tế thuộc hàng tốt nhất thế giới, tốc độ đô thị hóa cũng thuộc hàng tốt nhất. thế giới. trong khi diện tích đất khá nhỏ, trong đời tôi chưa bao giờ thực sự thấy giá đất giảm trong thời gian dài, tôi đã trải qua các cuộc khủng hoảng kinh tế từ 2008, 2012 đến 2020. Bất động sản có thể đóng băng, có thể dừng giao dịch mua bán cũng chẳng ai thèm, nhưng tôi chưa bao giờ thấy giá đất giảm mạnh, có thể chỉ là một vài trường hợp cắt lỗ vì đòn bẩy quá cao. Và tất nhiên điều đó không thể đại diện cho số đông ”, ông Vicente kết luận.
