Tính thuế cho thuê nhà / BĐS cá nhân — VAT 5% + TNCN 5%
Tính thuế cá nhân cho thuê nhà ở Việt Nam 2026: VAT 5% + TNCN 5% trên doanh thu nếu vượt 100 triệu/năm, miễn thuế nếu dưới ngưỡng.
Xem giải thích chi tiết · 3 phần
Thuế cho thuê nhà cá nhân — quy định 2026
Cá nhân cho thuê BĐS (nhà, căn hộ, mặt bằng) ở Việt Nam phải chịu 2 loại thuế nếu doanh thu vượt ngưỡng: VAT 5% + TNCN 5% trên tổng doanh thu — tổng 10%. Khác với DN, cá nhân không được khấu trừ chi phí (sửa chữa, bảo trì, phí quản lý).
Ngưỡng miễn thuế: 100 triệu/năm tổng doanh thu cá nhân từ tất cả nguồn cho thuê. Một người có 2 căn cho thuê, mỗi căn 60tr/năm = tổng 120tr → vượt ngưỡng → toàn bộ 120tr chịu thuế.
Lưu ý: ngưỡng tính trên doanh thu, không phải lợi nhuận. Sửa chữa căn cho thuê 30tr không được trừ — bạn vẫn chịu thuế trên cả doanh thu gross.
Cách kê khai và nộp thuế
Cá nhân kê khai theo tháng hoặc quý qua tờ khai 01/TTS gửi Chi cục Thuế phường/xã nơi có BĐS. Nộp tiền thuế cùng lúc với tờ khai — không có quyết toán năm cho hoạt động này.
Hợp đồng cho thuê phải công chứng nếu thời hạn ≥ 6 tháng. Bên thuê thường là DN → DN có quyền yêu cầu hoá đơn để được khấu trừ chi phí thuê → bạn phải đăng ký mã số thuế cá nhân kinh doanh.
Nếu cho thuê ngắn hạn (Airbnb, dưới 30 ngày), thuế áp dụng tương tự nhưng cần đăng ký kinh doanh lưu trú với UBND quận → phức tạp hơn cho thuê dài hạn.
Mẹo tối ưu thuế hợp pháp
1. Tách hợp đồng giữa nhà + dịch vụ. Tiền thuê nhà thuần chịu thuế 10%. Tiền dịch vụ kèm (nội thất, internet, dọn dẹp) có thể tách riêng — nếu bạn không là người cung cấp dịch vụ này thì doanh thu thuê chỉ tính phần thuần.
2. Cho thuê dưới ngưỡng 100tr. Một căn hộ 8tr/tháng = 96tr/năm — miễn thuế. Mỗi tháng tiết kiệm 800k vs căn 9tr/tháng = 108tr/năm phải nộp 10.8tr thuế.
3. Thành lập DN để khấu trừ chi phí. Doanh thu > 500tr/năm — DN cá nhân có thể được khấu trừ chi phí thực tế (lãi vay nếu mua trả góp, khấu hao, sửa chữa). Tổng thuế thực tế 15-20% nhưng trên lợi nhuận, không phải doanh thu.